Crimes e punições aplicáveis na venda de imóvel na planta e nas garagens
Comprar imóvel na planta é vantajoso? A lei 4.591/64 que regulamenta a venda de unidades na planta é taxativa para gerar segurança aos adquirentes, pois a partir do momento que o construtor assina o contrato de promessa de compra e venda passa a ser proibido alterar o projeto, as dimensões das unidades, as vagas de garagem e as demais características do empreendimento, exceto se obter a autorização unânime de todos os adquirentes. Essa proibição prevista nos artigos 32 e 43, IV, existe para evitar a má-fé do incorporador, construtor, bem como do proprietário do terreno/permutante, que deseje obter algum benefício ao mudar alguma unidade ou as características do prédio após iniciada a venda das unidades.
É importante que o construtor entenda que a partir do momento que ele vende frações ideais de um empreendimento, ele deixa de ser dono sozinho do mesmo, pois passa a ter o compromisso legal de entregar exatamente o que foi aprovado pelo município. Qualquer alteração do projeto, da convenção ou o descumprimento do que consta sobre as características da unidade poderá vir a gerar um processo civil e criminal por ter vendido uma coisa e entregado outra. Ele pode fazer o que bem entender com o prédio desde que não venda na planta, pois neste caso edificou com seu capital. Mas, se optar por receber dinheiro de terceiros para construir a edificação que está no projeto tem o dever de cumprir o que contratou.
Garagem é fator decisivo para a compra
Tendo sido adquirido o apartamento com duas vagas por meio do contrato de compra e venda, caso construtor posteriormente altere a convenção para constar apenas uma vaga, tal ato poderá caracterizar o crime de estelionato. Por gerar prejuízo financeiro ao adquirente e beneficiar o construtor que vende essa vaga para outra pessoa poderá vir a motivar o processo que prevê a pena é de um a cinco anos e multa, conforme o prevê o Código Penal “Art. 171 – Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento”
O processo civil que visa a indenização, além do penal podem atingir inclusive o permutante que tenha praticado atos de incorporação ou se beneficiado dos atos do construtor ou do incorporador que atuam como procurador do dono do terreno. Diante disso, é importante o dono do terreno apurar a idoneidade de quem ele nomeia como procurador, pois poderá ver a ter aborrecimentos se agir de forma ingênua ou negligente.
Outros crimes e a multa de 50% sobre o valor recebido
Além do estelionato, o construtor, o incorporador e até o corretor de imóveis, poderão ser enquadrados no crime contra a economia popular, previsto no art.65 da Lei 4.591/64, caso tenham inserido informação falsa no contrato sobre a construção, podendo ainda, responderem por contravenção penal prevista no art. 66, caso tenham negociado as unidades sem previamente registrar no Ofício de Imóveis a incorporação ou omitido em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38 da referida lei.
E finalmente, o construtor que vendeu unidades sem o prévio registro da incorporação que é exigido no artigo 32, além do ilícito penal, poderá ter que pagar ao adquirente 50% de multa sobre a quantia que este tiver pago, bastando que o adquirente requeira em juízo a rescisão e a devolução ao incorporador/construtor de tudo que pagou acrescido da referida penalidade, conforme previsão legal.
Portanto, ao analisarmos a Lei nº 4.591/91 fica evidente que vender unidades na planta não é para amadores.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito
Imobiliário da OAB-MG
kenio@caixaimobiliaria.com.br
www.keniopereiraadvogados.com.br
