Com o objetivo de melhorar o conforto, a segurança quanto a crianças, evitar poeira e chuva, tornou-se comum o fechamento de varandas dos apartamentos com janelas ou cortinas de vidro, bem como o aumento da área de cobertura como novo telhado, toldo ou guarda-corpo.
Essas modificações podem trazer várias dúvidas e problemas, não apenas aos que pretendem fazê-las como aos demais condôminos. Moradores que não conhecem as leis acabam por achar que alterações dessa natureza são permitidas ou que têm o direito de fazer o que bem entendem por serem proprietários do apartamento. Isto tem estimulado conflitos entre condôminos que podem resultar em penalidades de até cinco vezes a quota de condomínio aplicáveis pelo síndico ou pela assembleia geral. Além disso, tendo em vista a infração resulta no aumento da área construída, a fiscalização do município pode aplicar multas expressivas que são reaplicadas e cumuladas caso a obra não seja regularizada ou demolida no prazo determinado.
Por ser complexo a legalização dessas alterações perante o município de Belo Horizonte, não aprofundaremos nessa questão neste artigo, mas há casos possíveis de regularização das obras de fechamento da varanda e dos telhados. Antes de tudo devem os proprietários se unirem e se organizarem no condomínio, pois se não chegarem a um acordo não haverá solução perante a prefeitura.
Quanto a questão do condomínio, para evitar os conflitos entre os moradores, o ideal seria primeiramente os proprietários de cobertura (em especial nos empreendimentos que têm várias torres) e de apartamento térreos se organizassem para elaborar um projeto padronizado, que evitasse a colocação de telhados e materiais diferentes avançam pela fachada a ponto de desvalorizar o visual do prédio. Da mesma maneira, quanto ao fechamento das varandas, é fundamental a utilização de material idêntico, evitando que as fachadas fiquem disformes e acabem por desvalorizar o edifício.
POSTURA INDIVIDUALISTA E EGOISTA ACARRETA LITÍGIOS
Por falta de bom senso e assessoria jurídica constata-se o surgimento de processos judiciais provocados por alguns que fazem obras ignorando que as fachadas são propriedade coletiva. O art. 1.336, III do Código Civil, bem como o art. 10 da Lei 4.591/64, deixam claro que qualquer alteração de fachada por um proprietário não pode ser realizada, salvo com concordância da unanimidade dos condôminos. O condomínio pode exigir a retirada da alteração ou a sua demolição, além de multar. Mas, com sabedoria, mediante uma assessoria jurídica e técnica na redação da convenção ou logo após a construtora entregar a obra, há condomínios que aprovam a padronização e assim a maioria é beneficiada e a harmonia estética do empreendimento é preservada evitando a sua desvalorização.
Belo Horizonte, 23 de julho de 2018.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH
