Grandes inquilinos tem enganado locadores ao impor contratos desvantajosos
Locadores devem abrir os olhos. Com o desaquecimento da economia, há proprietário preocupado e aflito com os custos decorrentes de um imóvel vazio, pois como locador, objetiva auferir lucro com o recebimento do aluguel. Aproveitando dessa necessidade em realizar o negócio, grandes inquilinos têm enganado locadores ao impor contratos de locação com condições desvantajosas, que somente um advogado experiente nos embates judiciais percebe se tratar de uma armadilha. Certo é que nenhum locador em sã consciência assinaria contratos de locação lesivos, desequilibrados e que colocam em risco seus direitos básicos de proprietário. Todavia, a maioria das imobiliárias não tem percebido isso, por tratarem essa locação complexa como se fosse semelhante a de um apartamento.
Diante disso, grandes inquilinos, como redes de supermercados, drogarias, bancos e outras empresas que têm um departamento jurídico especializado, aproveitam-se da necessidade e da falta de conhecimento jurídico dos proprietários para levar vantagem nos contratos de locação. Causa surpresa o volume de locadores que relatam prejuízos com contratos leoninos que poderiam ter deixado de assinar se tivessem refletido antes.
Metade do preço de mercado
É comum nos depararmos com inquilino pagando a metade do preço de aluguel de mercado, com renúncia de revisão de valores, aplicação de índice de correção desvantajoso, suspensões arbitrárias do pagamento do aluguel, indenização por obras realizadas para beneficiar apenas o inquilino, punições arbitrárias para o locador por questões simples enquanto o inquilino pagará multa irrisória se vier a cometer infração grave. Algumas locações praticamente se tornam perpétuas, pois são camufladas condições que inviabilizam a retomada do imóvel, sendo que o proprietário só descobre essas “surpresas” anos depois, quando surge o choque de interesses.
Fato é que esses contratos de locação são elaborados unilateralmente de forma agressiva por advogados orientados por executivos altamente preparados que não aparecem no momento da negociação. Provavelmente, esses “gênios do mal” teriam vergonha de explicar pessoalmente para o advogado do locador a sua real intenção, pois há cláusula que simplesmente visa tomar o imóvel do proprietário e outras que reduzem o seu preço de venda a menos de 50% do valor de mercado.
Amadorismo do locador
Uma coisa é uma locação simples para moradia, outra bem diferente é a locação de grandes lojas ou terrenos onde haverá construções e obras que podem representar valores que superam o próprio lote. Tratar locações especiais de maneira amadora tem feito a felicidade de grandes inquilinos, os quais seduzem o locador e a imobiliária com uma conversa bem preparada e articulada.
Consiste ingenuidade pensar que um inquilino elaborará cláusulas que beneficiem o locador, devendo este tomar as cautelas antes de assinar algo que gerará arrependimento.
Belo Horizonte 03 setembro 2018
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
