CAIXA anuncia a queda de 0,75% nos juros imobiliários do banco
Os juros imobiliários da Caixa Econômica Federal (CEF) serão reduzidos em 0,75% no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) até o limite de R$ 1,5 milhão, passando a 8,75% a taxa mínima, igualando-a à taxa do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A taxa máxima passou a ser de 10,25%, sendo que os novos índices entraram em vigor no dia 24 último. Essa boa notícia vem após a resolução do Banco Central (BC) do Brasil de número 4.676, de 31.7.2018, autorizar o utilização do saldo do FGTS para financiar os contratos pelo SFH, que atualmente têm limite de R$ 950 mil, passando para R$ 1,5 milhão a partir de 1º.9.2019.
Poder comprar imóveis mais caros, com juros menores, deixa os pretendentes ao financiamento satisfeitos. Entretanto, ninguém destacou que a Resolução número 4.676/2018 também autorizou que os contratos do SFH deixem de utilizar a Taxa de Referência (TR), que no período de janeiro a agosto de 2018 estacionou em 0% e subiu apenas 0,6% em 2017. Tendo em vista que os bancos passarão a utilizar os índices que medem a inflação, como o IGP-M (FGV) e o IGP-DI (FGV), que acumularam, respectivamente, 8,89% e 9,06% no período de setembro de 2017 a agosto de 2018, poderá dobrar o custo final do financiamento, mesmo que os juros médios de 11% ao ano dos bancos privados caiam para a taxa mínima da Caixa, que será de 8,75%.
Dívida de novos contratos reajustadas pelo IGP-M ou IGP
Dessa forma, a dívida dos novos contratos que utilizam os recursos do FGTS poderá ser corrigida pelo IGP-M ou IGP, que nos últimos 12 meses variaram 9%; somados aos juros do financiamento, que giram entre 8,75% e 11% ao ano, o aumento do saldo devedor poderá ser de até 20% ao ano. Interessante que os trabalhadores, que fornecem tal recurso, ganham apenas 3% de juros ao ano e TR zero.
Um saldo devedor de R$ 600 mil subirá R$ 120 mil por ano, ou seja, o mutuário pagará por mês R$ 10 mil apenas de juros e correção monetária (IGP-M ou IGP), sendo que essa prestação não reduzirá a dívida. Somente o valor que pagar acima de R$ 10 mil, somado aos custos da taxa administrativa de R$ 25 e os seguros (de vida e de danos físicos ao imóvel), será computado para amortizar o saldo devedor.
A autorização dada aos bancos de utilizar qualquer índice afronta a Lei número 4.380/1964 do SFH, que tem como fundamento “facilitar a aquisição da moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população”, conforme o artigo 3º da Resolução número 4.676/2018 do BC.
O lucro dos bancos, que a cada trimestre supera todas as expectativas, crescerá extraordinariamente ao inserir os IGPs e INPCs nos contratos do SFH, acarretando o crescimento da inadimplência.
É positivo aumentar o limite do valor do imóvel para R$ 1,5 milhão, podendo gerar mais negócios e, consequentemente, mais empregos. Todavia, não se mostra social o BC ao estimular o desuso da TR nos contratos do SFH, pois beneficia injustificadamente os bancos em prejuízo dos trabalhadores, que não têm seus recursos do FGTS corrigidos pelos IGPs ou INPCs.
Kenio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliário Netimóveis.
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
