Vender o apartamento para evitar conflitos em condomínio gera prejuízo
Em condomínio, muitas pessoas ignoram que é possível, em casos extremos, obter uma decisão judicial que determine a exclusão, também chamada expulsão, do condômino indesejado, mesmo que ele seja proprietário. Existem acórdãos dos Tribunais de Justiça que determinaram o impedimento do proprietário que perturbava os vizinhos em permanecer no edifício, podendo ele locar, ceder ou vender a unidade. Nesses casos houve a prevalência do interesse coletivo, pois o direito de propriedade não é absoluto, pois esse é limitado por ser vedado o uso abusivo que fira a sua função social.
É importante que seja compreendido os limites do direito de propriedade, especialmente diante da preferência das pessoas morarem nos condomínios, que em vários casos possuem ampla área de lazer com diversos equipamentos, resultando no aumento da proximidade entre os vizinhos que buscam maior segurança e conforto. O problema é quando determinado vizinho perturba o sossego com barulho e condutas antissociais, tornando a convivência um suplício.
A convivência em condomínio em geral é saudável, pois a proximidade facilita fazer amigos. O vizinho, muitas vezes, é quem nos ajuda em horas de sufoco. Porém, há condomínios em que um ou outro vizinho é agressivo, havendo registro até de lesões corporais, que criam um ambiente “infernal”. Esse clima resulta na desvalorização das unidades e em mudanças do edifício, já que muitos vendem o apartamento no intuito de preservar a saúde e a tranquilidade de sua família.
Há pessoas que não entendem que como em qualquer grupamento, os moradores dos edifícios também estão submetidos a regras próprias, destinadas à manutenção da harmonia. O direito à liberdade de um tem como limite o respeito à liberdade do outro, sendo isso um pilar da sociedade.
Comportamento antissocial
Comportamento antissocial pode ser considerado a prática de atos que um “homem comum” não executaria, que age de forma a desrespeitar ou agredir a boa educação, as leis e a convenção. Tais atos tornam a pessoa indesejada em qualquer lugar, pois inviabilizam o convívio.
Enquadrar a atitude de alguém como comportamento antissocial requer cautela, para que não se cometa arbitrariedade em nome do bem estar-social. A vontade dos condôminos não pode afrontar garantias constitucionais, como o direito à moradia, à liberdade e à propriedade. Todavia, tais garantias não são absolutas, pois se encontram limitadas pela função social e pelo direito de vizinhança, ou seja, o interesse individual não se pode sobrepor ao interesse social-coletivo.
Direito à saúde e a vida
O Código Civil (CC) proíbe o uso nocivo da propriedade. O fato de o condômino pagar a quota de condomínio ou as multas punitivas pelos atos irregulares, não lhe dá o direito de fazer o que bem entende dentro do edifício. Além disso, o bem mais importante garantido na Constituição Federal é o Direito à Vida. Por isso, não se deve permitir que um condômino que ameace a integridade física e até mesmo a vida dos demais condôminos tenha a garantia de permanecer no apartamento ou casa em qualquer circunstância.
Os jornais noticiam agressões e homicídios dentro de condomínios fechados e nos edifícios, geralmente previsíveis diante do comportamento antissocial do morador, que muitas vezes agride os vizinhos psicologicamente por longos períodos, gerando dano moral. O direito à liberdade, à moradia e à propriedade não pode se sobrepor ao direito à saúde e à vida. Existem vizinhos tolerantes que evitam tomar providências contra outro condômino agressivo, mas se esquecem que a agressão pode se virar contra o filho, a esposa ou sua mãe. E, aí as coisas podem fugir do controle.
Tragédias são previsíveis e poderiam ser evitadas
Em 2001, no bairro Luxemburgo, em Belo Horizonte, uma vizinha foi morta com quase 40 facadas. O agressor era um trabalhador, pacato e equilibrado, mas diante de tantas agressões psicológicas e morais da vizinha, acabou tendo essa reação. O condomínio já tinha tentado retirar essa vizinha provocadora, mas sem obter êxito por falta de pouca técnica jurídica. O comportamento da vizinha era tão absurdo, que o agressor acabou sendo condenado a uma pena de apenas 18 meses de reclusão, já que os vários moradores depuseram a seu favor. Depois a pena foi revista, mas ficou evidente que o fato poderia ter sido evitado se os condôminos unidos tivessem acionado com técnica e competência a vítima que criava um inferno no prédio.
Em 23 de maio de 2013, no bairro nobre de Santana de Paraíba, no condomínio Bosque de Tambaré do Alphaville, na Grande São Paulo, um empresário do setor de metalurgia perdeu a paciência com o casal (um executivo de multinacional e uma dentista) e os matou a tiros após invadir o apartamento do andar superior, por causa de barulho. Logo após, este empresário voltou ao seu apartamento e disse para a esposa que tinha “solucionado o problema” e a seguir suicidou com um tiro na cabeça. Nada justifica essa fúria, mas casos semelhantes têm acontecido em todo o país por inércia da administração dos condomínios e por falta de providências jurídicas da pessoa que é prejudicada, que deixa a raiva e a angustia acumular até ocorrer a perda de controle.
A violência tem sido estimulada a todo momento em games, na televisão, com filmes, noticiários e até desenhos que mostram crimes como se fossem normais. Cabe a cada um de nós combatê-la com boas condutas e atitudes técnicas e jurídicas.
Multa tem efeito limitado
O Código Civil prevê multa para inibir as atitudes do condômino antissocial no edifício. O parágrafo único do art. 1337 determina: “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Entretanto, a multa de 10 vezes o valor da quota ordinária de condomínio nem sempre é capaz de inibir o condômino antissocial. Sua aplicação é complicada, pois se o síndico ou a assembleia não dominar questões jurídicas, a punição pode vir a ser anulada por falhas de procedimento. Após a aplicação da multa e não cessando o comportamento antissocial, é fundamental vários cuidados jurídicos para que seja viável promover a exclusão do condômino em busca da tranquilidade da coletividade.
Desvalorização dos apartamentos
Dependendo da gravidade dos problemas provocados pelo condômino antissocial, o prédio fica marcado de forma negativa, podendo desvalorizar consideravelmente as unidades tanto para a venda, quanto para o aluguel. São centenas de edifícios onde os moradores mais educados optam por mudar para obter paz e assim acabam tendo elevadas despesas com mudança e a compra em outro local.
O problema deve ser combatido. É necessário investimento financeiro expressivo na contratação de advogado que domine direito imobiliário, que aceite o desafio de rerratificar a convenção e os riscos de enfrentar o morador problemático. Sem experiência jurídica e determinação para implantar dezenas de atitudes para solucionar o problema, este tende a se agravar, pois são vários os casos em que nenhum inquilino consegue ficar no apartamento que foi desocupado pelo dono que não suportou passar raiva e preferiu se mudar.
Quando as conversas e as advertências não funcionam, é fundamental um advogado assumir o caso para que seja aplicada a multa de forma correta, que será uma das medidas preparatórias para se propor futuramente um processo que vise excluir o condômino antissocial.
Atualização da convenção viabiliza a exclusão
Diversos países como Uruguai, Alemanha, Suíça e França são favoráveis à exclusão do condômino, seguindo critérios próprios de cada país. A lei brasileira não é clara quanto à possibilidade ou não de expulsão do condômino antissocial, assim, as opiniões divergem sobre tal assunto.
Entretanto, numa situação de gravidade extrema, para se levar a cabo a exclusão de um condômino, o assunto deve ser tratado numa assembleia, sendo conveniente revisar ou rerratificar a convenção de forma a coibir os atos irregulares. A exclusão só deve ser tentada depois de se esgotarem todas as demais possibilidades de solução do problema.
Dependendo do caso, é aceitável que a Assembleia Geral aprove com um quórum especial a exclusão de tal condômino, sendo fundamental conceder-lhe prazo para defesa. Caberá ao Poder Judiciário decidir pela exclusão ou não do condômino, mas vindo a determinar que em prol do direito à saúde e a vida, este perderá apenas o direito de martirizar seus vizinhos, pois poderá vender ou alugar seu bem, ficando apenas impedido de ocupá-lo.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e Secovi-MG.
Vice-diretor em MG da ABRADIM – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.
