Fazer financiamento imobiliário exigirá mais cautela com o desuso da Taxa Referência
O financiamento imobiliário no Brasil tem novas regras. Foram noticiadas no início de agosto de 2018 as novas regras que aumentam para R$ 1,5 milhão a partir de 1º/01/19, o limite do valor dos imóveis que poderão ser adquiridos por trabalhadores com a utilização do saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Entretanto, ninguém destacou que entre essas regras está a autorização para que os contratos do SFH deixem de utilizar a Taxa Referência (TR) que no período de jan/ago 2018 acumulou 0% e no ano de 2017 apenas 0,6%. Os bancos passarão a utilizar qualquer índice que mede a inflação, podendo a dívida do mutuário dobrar, resultando no aumento expressivo da inadimplência.
Os novos contratos de financiamento imobiliário que utilizam os recursos do FGTS que remunera os trabalhadores com 3% de juros e zero de correção pela TR, gerarão lucros extraordinários para os bancos. Os mutuários pagarão aos bancos os juros entre 8,75% a 12% ao ano, mais a correção capitalizada com base no IGP-M ou no IGP/FGV, que nos últimos 12 meses (set/ago) variou 8.89% e 9,06% respectivamente. Capitalizados os juros e a correção mensal, o saldo aumentará até 20% ao ano.
Com as novas regras a TR deixará de ser utilizada e um saldo devedor de R$ 600.000,00, subirá R$ 120.000,00 por ano, ou seja, o mutuário pagará por mês R$ 10.000,00 apenas de juros e correção monetária (IGP-M ou IGP), sendo que essa prestação não reduzirá em nada sua dívida. Somente o valor que pagar acima dos R$ 10.000,00, somados aos custos com o seguros (de vida e de danos físicos ao imóvel) e da taxa administrativa mensal de R$ 25,00, será computado para amortizar o saldo devedor.
Novos índices aumentarão risco para comprador e os lucros para os bancos
A autorização para que os bancos passem a utilizar qualquer índice poderá dobrar o custo dos financiamentos. Ela afronta a Lei nº 4.380/64 do SFH, que tem como fundamento “facilitar a aquisição da moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população”.
A aplicação dos IGPs e dos INPCs representará maior dificuldade para adquirir a moradia, aumentará a inadimplência, bem como a lucratividade dos bancos que trabalharão com um capital de baixo custo, que remunera o FGTS do trabalhador em apenas 3% ao ano. Essa autorização está no art. 3º da Resolução do Banco Central do Brasil de nº 4.676, de 31/07/18, que presenteou os bancos (Itaú, Banco do Brasil, Santander e Bradesco), que no 2º trimestre de 2018 obtiveram outro lucro recorde, apesar do desemprego e do baixo desempenho da economia.
O Banco do Brasil lucrou líquido R$ 3,135 bilhões, resultado 19% maior na comparação anual, sendo que o Santander lucrou R$ 2,97 bilhões, um crescimento 58% ante o segundo trimestre do ano passado. O lucro desses quatro maiores bancos do país cresceu 17% no 2º trimestre em comparação ao mesmo período do ano passado, ou seja, mais que o quadruplo da inflação anual medida pelo INPC que variou 3,64% de set/ago 2018.
Trabalhador patrocina lucro dos bancos com
O aumento do limite do valor do imóvel para R$ 1.5 milhão é positivo, pois poderá de imediato influenciar os pretendentes que desejam comprar imóveis acima dos limites atuais (R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e DF e de RF$800 mil nos demais estados), a esperarem um pouco para comprar imóveis de maior valor. Dessa maneira, o mercado imobiliário é estimulado, podendo gerar mais negócios, e, consequentemente, mais empregos.
Todavia, não se mostra social o Banco Central praticamente eliminar a TR dos contratos do financiamento imobiliário pelo SFH, pois dessa forma beneficiou injustificadamente os bancos em prejuízo dos trabalhadores, que não têm seus recursos do FGTS corrigidos pelos IGPs ou INPCs, que passam longe da correção 0% da TR.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
