No caso de incêndio em condomínios, a Seguradora e a Construtora lucram com prejuízo
Milhares de condomínios cumprem a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil que os obriga a pagar todo ano o seguro contra incêndio, sendo que nenhuma companhia de seguros avisa que é fundamental que o edifício possua o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVBC), que comprova que o prédio está regularizado quanto às medidas que reduzem os riscos de incêndio e pânico.
Entretanto, quando acontece o incêndio, o síndico e os demais proprietários são surpreendidos com a negativa de indenização, pois no momento de pagar pelos danos a Companhia Seguradora alega que o edifício está irregular por não possuir o AVCB. Essa situação absurda foi comprovada pela Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, que enviou ofício para as maiores seguradoras do Brasil solicitando esclarecimentos, tendo essas respondido por escrito e de forma unânime que entendem que diante da falta do AVCB podem recusar a pagar a indenização.
O problema é que a maioria dos municípios de Minas Gerais, entre eles Belo Horizonte, concedem a Certidão de Baixa de Construção (mais conhecida como Habite-se) à construtora sem exigir que o edifício residencial ou comercial tenha sido aprovado pelo Corpo de Bombeiros. Várias construtoras não conseguem obter o AVCB a condomínios por deixarem de realizar as obras pertinentes e não instalarem equipamentos que são essenciais para atender as normas contra incêndio e pânico.
As falhas construtivas e irregularidades, para serem corrigidas, exigem alto investimento, mas o construtor conta com a falta de conhecimento dos adquirentes para economizar. Entrega o edifício que é ocupado por pessoas que se limitam a verificar a matrícula no Ofício de Registro de Imóveis, ou seja, só analisam a questão da aquisição da propriedade do apartamento, sala ou loja. Deveriam, por uma questão de segurança e respeito à vida de seus familiares e empregados, checar também sobre o AVCB, por meio do site:http://www.bombeiros.mg.gov.br/solicitação-via-internet.html.
Interdição de prédio não regularizado
Centenas de edifícios têm sido multados em valores expressivos diante da falta do AVCB, sendo que a Lei Estadual permite que o Corpo de Bombeiros interdite o prédio caso não seja regularizado. Vários condomínios têm sido obrigados a gastar entre R$100.000,00 a R$400.000,00 para fazer o projeto, as adaptações e instalar os equipamentos para que obter o AVCB, despesa essa que seria evitada se tivesse acionado a construtora com celeridade e com técnica jurídica.
O ideal é o síndico tomar a iniciativa de exigir da construtora a entrega do AVCB e de todos os projetos do edifício (cálculo estrutural, arquitetônico, elétrico, hidráulico e de incêndio) para o condomínio, pois esses documentos são essenciais para a verificação de que a obra foi executada corretamente. Havendo falhas e vícios de construção, cabe ao condomínio agir com assessoria profissional para obter da construtora a regularização de tudo, antes que o prazo de garantia vença. O síndico que se recusa a agir pode responder com seus bens pessoais diante da sua culpa ou da postura de proteger o construtor que, às vezes, é seu amigo. Qualquer condômino pode exigir que sejam tomadas medidas urgentes para que o edifício seja regularizado, não tendo que deixar que a prescrição ocorra e beneficie a construtora que deveria ter entregue a obra com o AVCB aprovado.
A inércia, a falta de organização e de união dos compradores, além do desconhecimento jurídico, contribuem para que o condomínio perca o prazo para exigir seus direitos e a regularização do edifício.
Belo Horizonte 08 novembro de 2018
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira.
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
