Muitas lojas em condomínios são penalizadas com o uso da fração ideal
Ter lojas em condomínios não é nada fácil. Algumas regiões da grande Belo Horizonte têm se destacado pela sua excelente estrutura comercial e residencial, com bairros prósperos, como o Vila da Serra, em Nova Lima, que chama a atenção pelo número de lojas que possui abaixo dos grandes edifícios que lá se encontram. Porém, como em vários outros locais existem ainda inúmeras lojas sendo penalizadas com o uso da fração ideal, gerando para seus proprietários o pagamento de quotas de condomínio abusivas.
Compete a cada condômino pagar os custos com a manutenção e conservação do edifício, como: energia e água, se não forem individualizados, salário dos funcionários, manutenção do elevador e do jardim, áreas de lazer entre outras. É preciso observar que essas despesas se referem às áreas comuns do prédio, em especial à sua parte residencial, bem como quando a torre é composta por salas, pois as lojas de frente para a rua não usufruem desses serviços, sendo então, ilógico, pagar por eles.
Distanciamento de lojas
Basta uma reflexão simples para perceber que a independência das lojas em relação ao edifício estabelece um distanciamento que inviabiliza a utilização pelos seus usuários, sejam eles os lojistas ou os clientes, dos serviços oferecidos pelo condomínio. Diante da posição e do funcionamento das lojas constata-se que elas não geram diversas despesas que beneficiam somente os usuários dos apartamentos e das salas, sendo errado que esses transferirem custos como os das áreas de lazer, salão de festas, porteiros, dentre outros para as lojas.
O equívoco de utilizar a fração ideal para dividir as despesas de conservação e manutenção decorre da redação da convenção por pessoas que não dominam a matéria, pois confundem custos de construção que devem ser rateados pela fração ideal, pois diz respeito à construção, com os custos que utilização das áreas comuns que devem ser arcados somente por quem delas se beneficiam.
STJ decide sobre rateio de despesas em lojas em condomínios
O Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1652595 PR, manifestou-se no sentido de que a loja com entrada independente do condomínio deve contribuir apenas com os serviços sobre os quais se beneficia. Essa decisão evidencia que a cobrança de quota de condomínio de valor que não correspondente ao uso e gozo da unidade, acarreta enriquecimento sem causa dos condôminos dos apartamentos ou da salas do edifício, mesmo se a convenção determinar a cobrança. Tal situação pode ser contestada judicialmente, caso 2/3 dos condôminos resistam em alterar o rateio de maneira que a cobrança seja equilibrada e honesta.
Várias são as lojas que têm permanecido fechadas em decorrência da cobrança de quotas de condomínio tão elevadas que dificultam a locação e a venda, gerando assim elevado prejuízo para seu proprietário. Esse prejuízo é agravado quando ocorrem as reformas e obras no prédio, pois as taxas extras são cobradas pela fração ideal, podendo o proprietário da loja, com assessoria jurídica, evitar que essa a situação permaneça.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
