Antecipar registro do ITBI na Prefeitura de Belo Horizonte reduz riscos de unidade na planta
A Prefeitura de Belo Horizonte adotou uma medida correta e mudou a forma de pagamento do ITBI de imóveis. São inúmeros os casos de compradores de unidades na planta que no momento em que o empreendimento é concluído, ao recebem as chaves, ficam surpresos ao constatarem que, apesar de terem pago o valor integral do imóvel, não conseguem receber a escritura de compra e venda e seu registro de maneira que possam revender o bem, pois sem terem a propriedade em seu nome torna inviável fazer qualquer transação.
Em vários casos são surpreendidos com o fato de a construtora ou incorporadora ter contraído um empréstimo para fazer a obra e ainda existir na matrícula a hipoteca junto ao banco em razão da dívida não ter sido quitada, havendo casos do imóvel ter um impedimento judicial requerido por um credor ou até a situação da unidade ter sido vendida para outra pessoa.
Lei de Incorporação
Esses problemas, dentre outros, acontecem pelo fato do comprador de unidade na planta desconhecer que desde 1964, a Lei de Incorporação nº 4.591 prevê no § 2º, do art. 32 que ele deve registrar o Contrato de Promessa de Compra e Venda na matrícula da incorporação junto ao Ofício de Registro de Imóveis, pois dessa maneira, passará a ter a propriedade em seu nome, ou seja, direito real oponível a terceiros. Efetivado esse registro, será impossível ocorrer a venda em duplicidade da unidade, sendo que o banco não conseguirá hipotecá-la ou um credor da incorporadora ou da construtora penhorá-la, porque a unidade, que é representada pela fração ideal, já está em nome do comprador.
Até para votar numa assembleia de condomínio ou alterar o projeto arquitetônico, deverá ser ouvido o comprador, pois a Lei do Incorporação garante que o projeto prometido deve ser cumprindo integralmente, exceto se 100% dos adquirentes concordarem com a alteração. A Lei criou essa possibilidade de registro do contrato justamente para aumentar a segurança do comprador.
Mais segurança na compra de imóvel
Todavia, a grande maioria dos compradores não registrava o contrato por ter que pagar o ITBI naquele momento, sendo que quando fosse, posteriormente, lavrar a escritura a Prefeitura de Belo Horizonte cobrava novamente esse imposto. Diante dessa situação permitida pela Lei municipal, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, seção MG, solicitei que o município alterasse a legislação para deixar de cobrar o ITBI no ato da escritura para quem já tivesse registrado o contrato de compra e venda, pois assim estimularia os compradores a registrá-lo logo após fechar o negócio com a construtora, passando a ter maior segurança.
Após analisar nosso pedido, a competente equipe da Secretaria Municipal da Fazenda de Belo Horizonte, inseriu no Decreto nº17.026, de 29/11/18, o art. 9º, que no seu §2º estabelece: “O recolhimento integral do ITBI efetuado em razão do registro de direito real do promitente comprador dispensa novo pagamento quando da lavratura ou do registro do instrumento público translativo de propriedade em relação ao mesmo imóvel, desde que sejam mantidos inalterados o adquirente e o valor declarado da transação”. Dessa forma, pode agora o comprador registrar seu contrato de imediato, antecipando, assim, a transferência da propriedade para seu nome e pagando o ITBI somente nesse momento, impedindo diversos problemas. Excelente medida por parte da Administração Pública Municipal de Belo Horizonte, que dessa maneira contribui para a segurança dos negócios imobiliários.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
