Muitos condôminos entendem que as coberturas devem pagar a quota de condomínio em valor mais elevado que os apartamentos tipo, por terem uma área construída maior, pois ignoram que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção e não de manutenção das áreas comuns e empregados, os quais todos utilizam igualmente. A situação do proprietário da cobertura pagar valor excessivo sem utilizar qualquer serviço a mais consiste numa injustiça, pois acarreta enriquecimento sem causa dos proprietários das unidades tipo. Pelo contrário, os proprietários de cobertura geralmente não fazem uso das áreas de lazer do edifício, em razão de possuir o seu próprio espaço, sendo portanto, insensato serem onerados em excesso com cobrança desequilibrada.
É comum a cobertura que tem churrasqueira, salas maiores e piscina deixar de utilizar o salão de festas, a piscina e outras áreas de lazer que são usufruídas em maior grau pelos moradores dos apartamentos tipo. Apesar disso, muitos condomínios insistem em penalizar as coberturas com cobranças excessivas, sendo que seus proprietários já arcam com o pagamento de valores maiores do ITBI no ato da compra, bem como todo ano com o IPTU (que é baseado no valor venal), além de terem custos elevados de tempos em tempos com a troca da manta de impermeabilização referente ao piso superior que utiliza de forma exclusiva. O fato de assumirem esse custo com a manta acaba gerando economia para os proprietários dos demais apartamentos que passam a ter que arcar com a reparação de um telhado menor que abrange a área superior do 2º piso da cobertura, caixa de escadas e caixa d’água.
TELHADO DEVE SER REPARADO PELO CONDOMÍNIO COM CELERIDADE
Poucos refletem que a cobertura contribui para reduzir o custo com as obras do telhado. O fato do proprietário da cobertura ter que arcar sozinho com as despesas do 2º piso, que usa exclusivamente, acaba que o telhado tem menor dimensão como já dito anteriormente. De acordo com o artigo 1.331 do Código Civil, o telhado é área comum do edifício: “§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”
Assim, incumbe a todos os condôminos o pagamento pelas despesas de sua conservação e reparo do telhado, de maneira igualitária, até mesmo os apartamentos e lojas térreas, em razão de impossível dissociar o último andar do conjunto do prédio, pois este constitui um todo uno e indivisível. Não existe edifício sem teto, que, portanto, serve ao edifício inteiro.
DEVER DE INDENIZAR DANOS PROVOCADOS POR INFILTRAÇÃO
Cabe ao condomínio promover os reparos de imediato do telhado, pois caso a infiltração ou goteira cause danos a algum apartamento, bem como aos móveis, armários, paredes, pisos e demais utensílios, caberá ao condomínio indenizar de maneira a restabelecer o estado original do apartamento e dos bens atingidos.
Não pode o condomínio deixar de fazer os reparos sob a alegação de falta de recursos financeiros. Deverá, obrigatoriamente, realizar uma assembleia geral com a devida celeridade, para promover o recebimento de taxa extra de maneira a custear as obras para evitar o agravamento dos problemas.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
