Há síndicos que adoram reformar as áreas comuns, comprar mobiliários novos, decorar os ambientes, modernizar os elevadores, recepção e salão de festas. O problema é quando realizam obras e compras de valores expressivos ignorando o dever de, primeiramente, obter prévia autorização da assembleia. Essas atitudes, muitas vezes demonstram desequilíbrio, podendo em alguns casos configurar má-fé do administrador. Contudo, independente da intenção do “gastador”, cabe a ele a obrigação de indenizar pelos prejuízos causados à coletividade condominial.
É comum o “síndico gastador” se unir a uma minoria, e juntos, passarem a aprovar reformas que apenas lhes interessam, sem observarem o quórum necessário, ignorando a vontade da maioria. Configura desrespeito utilizar os recursos financeiros de dezenas de condôminos, como se pertencesse somente ao síndico ou ao seu grupo egoísta e arbitrário, sendo tal conduta ilícita. Há casos do síndico forçar a contratação de um parente ou “amigo”, para trocar encanamentos, implantar hidrometria ou fazer uma reforma desnecessária, contra pareceres técnicos, mesmo sem quórum legal. Isso gera suspeitas! O que estaria por trás de tanto interesse?
Na maioria das vezes, essa situação é favorecida pelo fato de poucos condôminos comparecerem à assembleia, pois um condômino sozinho não consegue enfrentar o síndico e seu grupinho ditador. Nesses casos, é comum o síndico negar ao condômino constar em ata sua manifestação, sendo que distorcer a ata pode configurar crime de falsidade ideológica (art. 299 CP).
Normalmente, os proprietários ausentes da assembleia somente se dão conta do prejuízo que estão tendo, quando o rombo já é grande. Ao se utilizar do dinheiro dos condôminos como se fosse seu, sem autorização destes, o síndico viola o direito dos demais moradores e gera dano ao patrimônio dos condôminos, o que configura um ato ilícito, conforme o art. 186 do Código Civil (CC). Ao praticar excesso de mandato, o síndico pratica a ilegalidade prevista no art. 187 do CC.
Tendo em vista que o dinheiro que será utilizado para as obras foi arrecadado por meio de quotas extras ou para o Fundo de Reserva, este não pertence ao síndico, mas à coletividade. Portanto não pode ser utilizado sem prévia aprovação assemblear, sob pena de o síndico ser obrigado a ressarcir o valor despendido com a obra e mobiliário aos moradores, conforme previsto no do art. 927 do CC.
A solução para esses casos é a união dos condôminos para realizar a destituição do síndico e exigir dele, por meio de uma ação judicial, a restituição dos valores gastos indevidamente. Cabe destacar que qualquer morador, independentemente de participação no conselho fiscal, pode requerer contratos de prestação de serviço e balancetes do condomínio por meio de um pedido por escrito e questionar as contas. Fiscalizar e exigir o respeito às leis é a melhor maneira de evitar desvios dos recursos do condomínio.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG.
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
Vice-diretor em MG do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
