Quando uma pessoa falece, imediatamente todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros, sendo que o inventário consiste na formalização da divisão dos bens, de modo que o formal de partilha viabiliza a transferência do imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Entretanto, nada impede que os herdeiros vendam o imóvel logo após o início do inventário, sendo um erro pensar ser necessário esperar a sua finalização – que pode demorar anos – para comercializar os bens que fazem formam o espólio.
A elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel que faz parte de um inventário exige a participação de advogado especializado, da parte do comprador para que tenha segurança jurídica de receber a posse do que pagou, bem como do advogado dos vendedores/herdeiros para evitar confusão por falta de análise das particularidades do caso. Havendo menores, pessoa incapaz, falhas de regularização da edificação do imóvel, ocupação polêmica, bem como outros pontos, haverá a necessidade de profunda reflexão para evitar possíveis litígios ou prejuízos. Tratar a venda de imóvel que faz parte de um inventário como se fosse uma coisa simples é o primeiro passo para ter problemas com processo judicial e prejuízo elevado. Por outro lado, o grande interesse dos herdeiros de se livrarem de um imóvel que pode gerar conflitos entre os familiares, a necessidade de alguns em obter recursos financeiros rapidamente, pode facilitar a compra com um valor mais em conta, já que exigirá maior esforço do comprador em alguns casos.
De maneira infeliz, constata-se pessoas amadoras inserindo nesses contratos cláusula que afirma que tudo se resolverá em 30 dias, deixando de colocar informações importantes, demonstrando total desconhecimento sobre os tramites processuais. O resultado é o surgimento de conflitos e até o pagamento de multas ou mesmo a rescisão do negócio por falta de aprofundamento na elaboração do contrato que é complexo e que exige alvará judicial para a conclusão do negócio perante aos cartórios de notas e de registro de imóveis.
DIREITO DE VENDER MESMO CONTRA A VONTADE DO COPROPRIETÁRIO
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Pode qualquer dos coproprietários, mesmo que tenha apenas 5% do imóvel, exigir de todos os outros que ele seja vendido. Por ser impossível dividir, por exemplo, uma casa, o correto é que ela seja vendida para que cada um dos herdeiros dê o destino que bem entender ao valor que lhe cabe.
Suponhamos que o imóvel tenha 4 coproprietários, sendo que os três que residem na casa se recusem a vender. Neste caso o coproprietário, que tem 25%, poderá exigir que a casa seja vendida, além de poder cobrar o aluguel de sua quota parte dos três irmãos que continuam a residir no imóvel.
AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO
Havendo conflito de interesses quanto a venda entre os coproprietários, poderá qualquer um deles promover a Ação de Dissolução de Condomínio, podendo o juiz determinar o leilão do imóvel em razão do desinteresse das partes em comprar a quota parte do outro que deseja vender. Nada impede que um dos coproprietários compre as quotas de todos que prefiram arrecadar o dinheiro, passando a ser o dono da totalidade do imóvel. O coproprietário tem o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros.
Em muitos casos, quando não há um acordo, ajuizar o processo para forçar a venda é a melhor opção para evitar que os desentendimentos extrapolem o limite. Assim eliminará conflitos que em alguns casos perduram por décadas, gerando desgaste que não tem preço. Por uma questão racional, deve-se optar pela preservação da harmonia familiar, pois os bens materiais são fáceis de serem adquiridos, bem diferente da saúde, da tranquilidade e da amizade que são cada dia mais raros nos momentos em há choques de ideias.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG.
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
Vice-diretor em MG do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
