Quem deve ou tem processo contra o condomínio é impedido de candidatar
Há condomínios onde a eleição para síndico é acirrada, com chapas montadas com pessoas com visões e propostas diferentes, lideradas por candidatos com muita disposição para ser síndico, cargo que envolve diversas responsabilidades. No entanto, na maioria dos casos, diante da falta de tempo, conhecimento ou pelos atritos que ocorrem nos condomínios que acarretam desinteresse pela função, surge a possibilidade de inquilinos se candidatarem.
O Código Civil dispõe expressamente a possibilidade da assembleia eleger qualquer pessoa para ser síndico, seja ela condômina ou não, podendo, inclusive, ser um síndico profissional, conforme artigo: “Art. 1.347 – A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
A eleição de inquilino para o cargo de síndico é um assunto polêmico, havendo convenções que restringem a eleição apenas ao condômino para, justamente, gerar maior segurança, pois espera-se que aquele que tem seu patrimônio em jogo é mais criterioso. Obviamente, quem esteja inadimplente ou tenha um processo judicial contra o condomínio, não pode se candidatar. Se a lei proíbe o inadimplente de votar, como poderia assumir a função de síndico? Seria ilegal, além de incompatível.
Visão imediatista x visão de longo prazo
Não é recomendável eleger um inquilino para o cargo de síndico, pois poderá não ter a mesma visão de longo prazo do proprietário, que age para manter e valorizar o seu patrimônio. Já o inquilino, se for síndico, pode ficar tentado a realizar uma gestão que vise sempre o menor custo, mesmo havendo necessidade de manutenção mais aprimorada, pois cabe ao inquilino, enquanto morador, pagar por despesas como pintura interna do edifício ou manutenção dos jardins e elevadores, que são necessárias à conservação da edificação. Há síndicos inquilinos que adiam a contratação desses serviços para que não tenham que arcar com o aumento da quota condominial ordinária em benefício do locador.
Imagine um edifício que precise de uma pintura em área interna. O síndico poderia propor aos condôminos um investimento mais elevado para comprar uma tinta de primeira linha, visando estética e durabilidade, de maneira a agregar valor ao edifício. Porém, este síndico também poderia priorizar o custo e buscar tintas inferiores, com baixa qualidade e durabilidade, apenas para atender a necessidade de manutenção imediata. Nesse exemplo, há maior possibilidade de um síndico condômino valorizar a qualidade, mesmo com custo maior, pois ele e os demais condôminos serão beneficiados com a maior durabilidade do serviço e a valorização do edifício. Já o síndico inquilino, que sequer sabe se estará no prédio daqui a algum tempo, possivelmente optará pelo menor custo, pois assim economizará, mesmo que o serviço tenha que ser refeito num prazo menor.
É mais fácil o proprietário responder por algum prejuízo
Há ainda a questão patrimonial, pois o síndico que é proprietário pode ter maior cuidado para gerir a receita, que em alguns edifícios atingem mensalmente centenas de milhares de reais. O síndico que é condômino sabe que se praticar atos irregulares, que sejam caracterizados como excesso de mandato ou algum desvio, pode responder com o seu patrimônio.
Já o inquilino, caso não tenha nenhum patrimônio, pode deixar de ser tão zeloso, podendo assim praticar atos que não terão como ser indenizados por ele. Obviamente, há inquilinos sérios, honestos e bem intencionados em zelar pelo condomínio onde reside ou ocupa, mas tendo em vista que ninguém sabe o que pode acontecer, é preferível eleger quem tem mais interesse em preservar seu patrimônio a longo prazo.
Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
