A vaga de garagem é fator determinante na compra ou locação de imóvel residencial ou comercial. No entanto, muitas pessoas ao negociarem um apartamento, sala ou loja que faz parte de um condomínio não observam pontos relevantes quanto a vaga que podem gerar grandes transtornos. Algumas pessoas confiam na informação que é passada pelo corretor de imóveis, ignorando que ele pode ter sido induzido a dizer algo que não está devidamente documentado, sendo comum as garagens terem situações irregulares que motivam inúmeros processos judiciais de alto elevado custo.
Um dos maiores focos de conflitos em condomínios é a garagem, seja pelo seu mau uso, em decorrência da falta de definição do local da vaga, pela atitude do morador colocar mais veículos que a vaga comporta ou a troca de vagas realizada de forma irregular, além da ausência de documentação regular. Há ainda, de maneira, bem corriqueira, o direito de uso de uma área comum por dezenas de anos, que gera a “surrectio”, ou seja, se torna vaga que passa a integrar o patrimônio de determinado condômino, não podendo mais o condomínio proibir tal utilização em decorrência da “supressio”. Essa vaga, a partir da formalização de sua propriedade (por acordo, na convenção ou sentença) passa a ter mais valor, devendo seu possuidor ter o cuidado de documentar tal situação para gerar segurança numa venda.
O pretendente à compra de um imóvel deve analisar o registro imobiliário da unidade, a convenção, o regimento interno, a planta da garagem e o local em caso do edifício estar pronto, para não ter surpresas quanto à disposição das vagas, áreas de manobra, metragem, etc.. Dependendo do risco, quem entender dos problemas de vizinhança prefere não comprar. Entretanto, há aqueles que adquirem o imóvel sem aprofundar na análise da garagem e depois são surpreendidos. Alguns se arrependem do negócio, mas em geral há solução, que tem custo elevado pelo fato de poucos saberem como resolver.
A vaga de garagem bem definida, coberta, de fácil manobra e que permite a colocação de veículo de forma confortável, pode aumentar entre 10% e 25% o valor do imóvel. Melhor ainda se o apartamento ou sala tiver uma vaga bem espaçosa (pode ser porque há área encravada ou a posição das pilastras a favoreceu), que comporta dois veículos, pois será um plus, sendo este uso um direito, desde que o 2º veículo não prejudique as áreas de manobras.
Por outro lado, a falta de vagas ou uma vaga de garagem problemática, mal posicionada, que exija muitas manobras para o condômino estacionar, pode desvalorizar expressivamente o apartamento. A falta de regras possibilita alguns a desrespeitarem os vizinhos, tumultuarem o uso da garagem, tornando o local num verdadeiro “condemônio”, a ponto alguns proprietários venderem seu imóvel abaixo do preço de mercado e mudarem para obterem paz. Esses moradores ignoram que se promovessem a regularização das vagas por meio da atualização profissional da convenção e processassem judicialmente o infrator seria mais eficaz, econômico e evitariam o prejuízo com a desvalorização do edifício.
Para evitar ou até mesmo solucionar os problemas relativos à utilização da garagem no condomínio é essencial que a convenção seja bem redigida e preveja sanções, tais como multa. A qualquer momento podem ser realizadas alterações na convenção para regulamentar a locação, a venda, demarcar e definir o tamanho, o uso por visitantes, inibir os abusos, dentre outros.
Deve-se entender que o espaço da vaga consiste propriedade exclusiva, não podendo o vizinho invadi-la (mesmo que ali estacione de vez em quando) apesar dessa se situar numa área comum. Certamente, muitos problemas de garagem deixariam de existir se os condôminos fossem melhor orientados, sendo lamentável edifícios com conflitos que perduram por décadas por causa da condução amadora do assunto que gera desgastes desnecessários e a desvalorização das unidades.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
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