Antigamente as famílias preferiam morar em grandes casas, com vários cômodos, em terrenos amplos. Porém com a redução do número de filhos e com o orçamento cada vez mais apertado, que inviabiliza a contratação de empregados, essas casas se tornaram ociosas. Com o atual modelo de família, diante da necessidade de evitar despesas, constata-se que diversos locais residenciais nobres da capital mineira, bem como em outras grandes cidades, passaram a ter ocupações comerciais, tais como: lojas, escritórios, clínicas, salões de beleza, casas de festas, academias, sendo muitas casas adaptadas a esses ramos e destinadas à locação. Ocorre que vários desses imóveis estão em áreas residenciais, como os bairros São Bento, Cidade Jardim, Mangabeiras, São Luiz, dentre outros, onde a Prefeitura de Belo Horizonte não permite que ocorra exploração de atividade comercial.
Sabendo que inquilinos não locariam para fins comerciais um imóvel cadastrado no município como residencial, alguns proprietários solicitam a alteração cadastral, passando a constar na guia de IPTU que o imóvel é comercial. Apesar de o município autorizar a mudança, que na prática se limita à questão tributária ao aumentar a alíquota de 0,8% para 1,6% e assim majorar o valor do imposto, ela não altera as restrições impostas pelas diretrizes do zoneamento. O simples fato de na guia de IPTU constar que o imóvel é comercial, não permite que se faça uma loja ou empreendimento quando o zoneamento proíbe atividade com mais de três funcionários.
Conforme a Lei Municipal nº 8.831/95, de Belo Horizonte, que dispõe sobre o “Estabelecimento e funcionamento de empresas em residências e edificações multifamiliares”, é possível obter a permissão de funcionamento de várias atividades até em apartamentos, desde que a assembleia geral do condomínio aprove por votação unânime. Essa situação é encontrada em dezenas de edifícios onde o morador trabalha em casa com seu escritório ou atividade que não incomoda ninguém. Da mesma forma, essa lei conhecida popularmente como “fundo de quintal”, possibilita, nos locais restritos a residências, o alvará de funcionamento, mas por ter o limite de no máximo três funcionários, acaba por não viabilizar a legalização de atividades que exijam mais mão de obra.
Ao abrir a empresa num bairro ou rua que o Município defina como estritamente residencial, o alvará de funcionamento é negado e a partir daí o fiscal da prefeitura começa a aplicar multas sucessivas que acabam resultando no fechamento do negócio.
Dessa forma, há inquilinos que são induzidos a erro no momento da assinatura do contrato e acabam por locar um imóvel que não servirá para o fim almejado. O inquilino normalmente descobre que o imóvel não será útil após ter investido altos valores para reforma, comprado móveis novos e planejados, gasto com a entrega do antigo ponto onde trabalhava, impressos, entre outros custos.
Sem ter como legalizar o alvará, resta ao inquilino rescindir a locação, podendo vir a ser caracterizada a culpa do locador caso ele já soubesse antecipadamente da restrição e nada fez para evitar a situação que gerou prejuízo, tendo motivado o inquilino a não pesquisar ao dizer que o local é comercial. Nesse caso, não terá o inquilino que pagar multa, mas se ele sabia que era inviável a obtenção do alvará terá que pagar a rescisão para o locador.
Infelizmente, alguns proprietários e imobiliárias que não entendem da matéria complicam mais ainda a vida do inquilino, exigindo que pague a multa rescisória para efetivar a devolução do imóvel ao locador, mesmo nos casos em que este, por já ter perdido outros inquilinos na mesma situação, já sabiam da restrição legal. Ignora-se que, nesse caso, quem deve pagar a multa é o locador ao inquilino, tendo em vista que a casa não permite o uso para o qual foi locada.
É necessário que o candidato à locação seja prudente e contrate assessoria jurídica especializada para orientá-lo na confecção e viabilidade da locação, devendo o locador fazer o mesmo. Se o inquilino já realizou a locação sem a devida orientação profissional, caso tenha sido induzido a erro, poderá ajuizar ação visando a rescisão contratual sem o pagamento de multa e a restituição dos valores gastos com a locação e adequação do imóvel à sua atividade comercial.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
