As reuniões de condomínio refletem o que acontece no Congresso Nacional e nas demais casas legislativas, pois a questão da falta de respeito às leis e o desejo de levar vantagem é cultural. Da mesma maneira que existem bons e maus políticos, há síndicos bons e outros mal-intencionados, apoiados por grupos que se acham “espertos”, que insistem em não redigir a ata de assembleia no ato de sua realização justamente para omitir alguma informação relevante ou alterar seu conteúdo, visando prejudicar ou beneficiar algum condômino.
O que impressiona é a grande disposição da administração (síndico, juntamente como presidente da assembleia e o secretário) em agir, diante de dezenas de testemunhas, para criar documento falso com a finalidade de induzir a erro o julgamento de uma possível ação que envolva o condomínio. Ignoram que podem ser processados criminalmente por tal conduta que caracteriza crime de falsidade ideológica cuja pena é de um a três anos de reclusão acrescida de multa. Se o documento for público a pena chega a cinco anos. Atenta contra a fé pública, conforme artigo 299 do Código Penal: “omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante”.
Em geral não há problemas na redação de atas que tratam de assunto corriqueiros, que não atingem interesses específicos ou polêmicos. Entretanto, nos condomínios onde há choque de interesses é comum as pessoas tomarem partido por um ou outro vizinho e acabarem praticando atos absurdos e criminosos para se beneficiarem ou a seus aliados. Um desses atos é a omissão, a alteração ou inserção de informações, relevantes ou falsas, nas atas de assembleias, praticado deliberadamente pelo síndico ou por aquele que a redigiu.
Em determinadas situações o presidente da assembleia e outros participantes podem vir a responder também pelo crime quando impedem a manifestação do condômino ou do seu advogado, para, assim, viabilizar a manipulação da ata em conluio com o síndico e o secretário, com o objetivo de prejudicar alguém com uma falsa afirmação ou subtração do que deveria constar.
Para facilitar o entendimento, citamos como exemplo o caso de um condômino ou procurador que solicita ao secretário que seja inserida na ata sua manifestação, palavra por palavra, para provar que tentou buscar o entendimento ou alertar que a aprovação de determinada deliberação é ilegal, que o quórum de votação é irregular ou que o síndico está agindo de maneira afrontosa à lei. Outro exemplo que pode ser dado é de um engenheiro ou advogado que é convidado a dar seu parecer em uma assembleia sobre algum assunto tecnicamente relevante para a coletividade, e, no ato de lavratura da ata o síndico ou secretário omitem, desvirtuam fatos narrados ou inserem nas suas falas informações que não foram prestadas.
Aquele que age com tal má-fé, está habituado à impunidade e ifca à vontade para omitir ou subtrair frases. Passam a ser merecedores de um processo criminal, conforme opiniões de alguns magistrados que se manifestam nos processos judiciais que condenam tais práticas, sendo direito de qualquer condômino gravar em áudio/vídeo a reunião, não tendo que pedir nenhuma permissão.
A advogada criminalista Daniela Tonholli, explica que basta o condômino prejudicado promover a representação, indo à Delegacia de Polícia da sua região e pedindo providências, ou, por meio de advogado, que produzirá uma peça bem formulada e instruída com os documentos e gravações, também a ser apresentada na delegacia.
Uma ata deve ser redigida de maneira profissional ao mesmo tempo em que é realizada a assembleia, para que todos possam ter acesso ao seu conteúdo e exerçam seu direito de exigir que correções ou acréscimos, de acordo com aquilo que efetivamente ocorreu durante a reunião.
O processo penal é pedagógico e traz grandes melhorias no comportamento das pessoas que participam de uma assembleia, pois aquelas que responderam criminalmente por distorcer a ata, constata-se que passaram a redigi-la com a devido respeito à boa-fé, com todos os presentes fazendo constar sua manifestação de forma correta e integral. Dessa maneira, cabe a qualquer condômino exigir que seu direito de manifestação e de fazer constar seu ponto de vista sejam respeitados, evitando assim a manutenção de situações arbitrárias e ilegais que acabam desestimulando o comparecimento à reunião.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
