Por não ser aplicável o CDC, prevalece a liberdade de contratar das partes
Demorou anos, mas por pressão do público em busca de praticidade e comodidade, a grande maioria dos pagamentos de aluguéis e quotas de condomínio são realizados por meio de boletos bancários. De maneira equivocada, constatamos artigos escritos sobre a tarifa, também denominada taxa, cobrada pela instituição financeira no boleto bancário enviado pelas imobiliárias e condomínios, que ignoram que não se aplica nas relações locatícias, que no caso envolvem o locador e o inquilino, bem como nas relações entre condôminos e condomínio, as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Dessa maneira, é válida a cláusula do contrato de locação ou a ata que prevê que o pagamento do aluguel ou condomínio será feito juntamente com a tarifa do boleto.
Na verdade, as imobiliárias foram praticamente as últimas empresas a adotarem o recebimento dos aluguéis por meio de boleto bancário, pois preferiam receber o aluguel diretamente no caixa da empresa por facilitar o controle do pagamento do IPTU e da quota de condomínio, pois no caso de impontualidade desses encargos, exigia o pagamento de imediato do inquilino junto com o valor do aluguel. Além disso, diante da rotina do valor do aluguel defasar quando a inflação era elevada, o fato do inquilino pagar diretamente no caixa da imobiliária facilitava a renegociação, pois não tinha que ficar enviando carta/e-mail para o inquilino comparecer na sede da empresa.
Portanto, nunca foi interessante para as imobiliárias adotarem a cobrança por boleto, pois o pagamento em qualquer agência bancária afastou o inquilino da sede da administradora de imóveis, e assim, dificultou o controle da inadimplência dos encargos e a renegociação do valor locatício.
QUEM EXIGIU A COBRANÇA VIA BOLETO FORAM OS INQUILINOS
Entretanto, diante do apelo dos inquilinos que desejavam economizar tempo e deixar de gastar com condução/deslocamento, gasolina e estacionamento ao terem que ir à sede das imobiliárias, essas foram pressionadas para adotarem a cobrança por meio de boletos.
Foram os inquilinos que insistiram na comodidade de poder pagar o aluguel em qualquer agência bancária, de modo a ganhar tempo e evitar custos mais elevados com o deslocamento. Assim, passaram as imobiliárias a inserir nos contratos de locação que o inquilino arcaria com os custos do boleto, sendo que tal despesa é cobrada pelo banco e não pela imobiliária ou o locador.
LOCADOR É O CLIENTE DA IMOBILIÁRIA
Consiste num desconhecimento elementar do mercado locatício, considerar que o inquilino é o cliente da imobiliária, pois na verdade, o locador que é contrata a intermediação e por esse motivo somente este paga pelo serviço de administração do imóvel. Tanto é verdade que, desde 1991, com a Lei nº 8.245, as imobiliárias foram proibidas de cobrar a taxa de administração dos inquilinos, cabendo somente aos locadores remunerar a prestação de serviços, nos termos do art. 22: “O locador é obrigado a: … VII. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador”. Obviamente, os inquilinos são tratados com a mesma gentileza e presteza que os locadores, pois são fundamentais para a realização do negócio, mas somente o locador é que outorga procuração para ser representado perante o inquilino que ocupa o imóvel temporariamente.
O fato de o inquilino não pagar nada pelos serviços da imobiliária leva à conclusão de que ele não é o cliente, pois só pode ser considerado cliente quem contrata e paga por um serviço. Tendo em vista que o serviço de intermediação e administração é prestado ao locador, somente este figura como consumidor perante a imobiliária nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor.
LEI Nº 8.245/91 E CC PERMITEM TRANSFERIR TAXA PARA INQUILINO
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que entre locador e inquilino não há relação de consumo, pois essa relação é regulada pela Lei do Inquilinato, nº 8.245/91. Diante disso, sendo direito disponível, com fundamento no art. 327 do Código Civil, que trata “Do lugar do pagamento”, é válida a cláusula do contrato de locação que estabelece como será realizado o pagamento do aluguel e que o inquilino arcará com a taxa do boleto bancário, que é adotado para facilitar a quitação do aluguel por parte do devedor.
Da mesma forma, em sintonia com o Código Civil, o citado art. 22 da Lei do Inquilinato é claro ao permitir esse tipo de contratação, podendo ser transferido ao inquilino tal encargo, ao estabelecer: “O locador é obrigado a: … VIII. Pagar os impostos e taxas e ainda o seguro complementar contra fogo, que incidam ou venha a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.
BOLETO É ESSENCIAL PARA EVITAR COBRANÇA EM DUPLICIDADE
Tendo em vista que as imobiliárias administram milhares de locações, sendo que as pessoas têm pressa em saber quem pagou, bem como exigem que os intermediários sejam ágeis na transferências de valores, tornou-se impossível os credores trabalharem sem o aparato do sistema financeiro. Tudo passa pelos bancos, sendo que no caso em especial dos condomínios e imobiliárias, não há como essas saberem, com celeridade, exatamente quem pagou ou quem está inadimplente por conta própria, sem o controle que o banco lhes forneça a planilha, pois somente esse estão interligados às milhares de agências bancárias que atendem os inquilinos e condôminos.
Esse custo operacional, que permite credor e devedor utilizarem a comodidade de pagamento em qualquer lugar ou por meio de aplicativos/celulares, é pago por meio da tarifa que o banco cobra dos inquilinos e condôminos. Poderá alguns alegarem que poderiam depositar diretamente na conta da imobiliária ou do locador, mas tal procedimento geraria a impossibilidade de controle, o que causaria confusão, cobranças em duplicidade, danos morais e materiais, além do risco de gerarem prejuízos nas ações revisionais de aluguel ou nas de despejo por falta de pagamento diante do descontrole.
Qualquer sistema de pagamento que venha a ser criado em decorrência da evolução da informática, diante das questões impostas pela Lei do Inquilinato, bem como do Código de Processo Civil, que não permitem dúvidas sobre os valores pagos, somente será aplicável ao pagamento dos aluguéis se possibilitar o mesmo controle que é proporcionado pelos boletos. Sem um controle eficiente, que obviamente tem custo, não há como a imobiliária ou o condomínio administrar centenas ou milhares de pagamentos. Quando os pagamentos eram realizados pessoalmente pelo inquilino, dentro da sede da imobiliária, tais custos do boleto não existiam.
CONDÔMINO PAGA A TAXA COMO DESPESA ORDINÁRIA
Da mesma forma, não existe qualquer relação de consumo entre os coproprietários, pois o condomínio consiste na comunhão de interesses entre os condôminos. Os custos bancários com a cobrança das quotas se enquadram como despesas ordinárias que devem ser pagas obviamente pelos interessados, no caso, os condôminos ou quem estiver na posse do bem, que podem ser os comodatários ou inquilinos que são obrigados a obedecer a convenção de condomínio, o artigo 1.336 do Código Civil e em especial o artigo 23, incisos I, X, XII da Lei do Inquilinato que estabelecem o dever de o inquilino pagar o aluguel e encargos conforme previsto no contrato, bem como todas as despesas ordinárias de condomínio.
Os custos contábeis e administrativos do condomínio, em especial as taxas ou tarifas bancárias, nem precisam estar explicitados nos boletos, pois o condomínio os quita diretamente na instituição financeira, sendo esses custos definidos como despesa ordinária, a qual, ao final, será sempre quitada pelos condôminos de uma forma ou de outra, pois são essenciais para a manutenção do condomínio.
RESOLUÇÃO DO BANCO CENTRAL NÃO AFETA LIBERDADE DE CONTRATAR
Por fim, a Resolução nº 3.919 de 25/11/2010, do Banco Central do Brasil (BACEN), não afeta em nada o direito dos locadores e dos condomínios inserirem a taxa cobrada pelo banco nos boletos, pois quem as recebe diretamente do inquilino ou do condômino é o banco, não configurando ressarcimento para o locador ou para condomínio, sendo que estes não são prestadores de serviços para sofrerem os efeitos do CDC.
A Resolução nº 3.919 que trata da questão, estabelece a liberdade de contratação, pois logicamente uma simples Resolução não poderia afrontar o Código Civil e nem a Lei do Inquilinato:
Art. 1º A cobrança de remuneração pela prestação de serviços por parte das instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, conceituada como tarifa para fins desta resolução, deve estar prevista no contrato firmado entre a instituição e o cliente ou ter sido o respectivo serviço previamente autorizado ou solicitado pelo cliente ou pelo usuário.
Nada impede que o inquilino solicite, na negociação do contrato de locação, que possa pagar diretamente na imobiliária o aluguel, passando, assim, obviamente, a ter que se sujeitar à limitação dos horários da empresa. Terá assim que se sujeitar à fila de espera, já que não poderá dispor das facilidades que a informática proporciona com o código de barras, que só é possível por meio do boleto que permite maior facilidade de liquidar o pagamento.
Para confirmar a legalidade do inquilino contratar o pagamento da taxa do boleto diretamente para o banco, bem como no caso do condomínio, citamos as seguintes decisões do Tribunal do Estado do Rio Grande do Sul:
“RECURSO INOMINADO. PEDIDO DE ISENÇÃO DE COBRANÇA DE TARIFA DE EMISSÃO DE CARNÊ, CUMULADO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA BANCÁRIA INCLUSA NO DOC DE LOCAÇÃO E CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXA DE EMISSÃO DE BOLETO BANCÁRIO QUE SE MOSTRA DEVIDA, EM RAZÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO”. (TJRS – Recurso Cível Nº 71002227742, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Leandro Raul Klippel, Julgado em 11/03/2010).”
“AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. 1 Consoante a orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cuja função constitucional precípua é a uniformização da interpretação da legislação infraconstitucional (Constituição da República, art. 105, inc. III), aos contratos de locação não se aplica o Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Por conseguinte, não prospera o pedido de redução da multa contratual de 10% para 2% sobre o valor do débito. 2 Caso em que a locatária pretende reaver o valor de tarifa bancária exigida em razão do pagamento dos locativos através de boleto. Descabimento, nas circunstâncias do caso concreto. APELO DESPROVIDO”. (TJRS. Apelação Cível Nº 70047752043, Décima Sexta Câmara Cível, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 29/03/2012)”.
Quanto à alguma lei estadual que venha a proibir que o inquilino ou o condômino venha assumir, por contrato, o custo da taxa de boleto, entendemos ser inconstitucional (SMJ), já que é prerrogativa da União legislar sobre normas federais (Código Civil e o CDC). O Tribunal de Justiça de São Paulo, em julgamento ocorrido em fevereiro de 2018, analisou a Lei Estadual de São Paulo, nº 14.463/2011, tendo confirmado que a mesma não se aplica às questões que envolvem locação. No acordão da Apelação nº 1006667-97.2015.8.26.0506, a 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP, reproduziu na sua fundamentação cinco outros acórdãos (de 2014 e 2017) com o mesmo entendimento, esclarecendo, assim, ser válida a contratação do inquilino arcar com o pagamento da tarifa do boleto, conforme ementa:
“APELAÇÃO CÍVEL. Prestação de Serviços. Ação de Cobrança. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. Não acolhimento. Relação de consumo não configurada. Inaplicabilidade do CDC. Cláusula contratual que prevê a cobrança dos custos para emissão de boleto bancário. Validade. Não verificada qualquer abusividade, uma vez que foi livremente pactuada entre as partes. Litigância de má-fé requerida em contrarrazões. Não cabimento. Mera estratégia processual não acolhida que não implica em nenhuma das situações previstas no artigo 17 do CPC/73. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP. Apelação Cível 1006667-97.2015.8.26.0506. Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2018; Data de Registro: 20/02/2018)”
Diante da praticidade, é o inquilino quem previamente contrata essa forma de pagamento, de livre e espontânea vontade, por ser mais cômodo, prevalecendo assim sua autonomia contratual, devendo ser respeitado o pacta sunt servanda, pois tal contratação não é abusiva e se mostra justa, sendo baseada na boa-fé.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
