Há casos de vendedor que se recusa a assinar a escritura para o comprador pelo valor real do negócio, exigindo que seja declarado preço inferior como condição para transmitir a propriedade do imóvel.
Ocorre situação em que a pessoa comprou um imóvel há vários anos e, no momento de passar a escritura, o vendedor, se fazendo de vítima, como se tivesse vendido o bem em valor abaixo do preço de mercado na época, ou como se tivesse sido forçado a vender o imóvel, exige um pagamento extra para assinar a escritura. Trata-se, claramente, de uma prática ilícita, pois é direito do comprador ter a escritura outorgada no valor pelo qual comprou o bem.
Há também casos de coação que precisam ser enfrentados, pois o comprador de um imóvel não pode ser obrigado a declarar informação falsa em um documento público, como uma escritura, ou seja, não pode ser forçado a praticar o crime de sonegação fiscal, previsto pela Lei n° 4.729/1965.
CUIDADO COM O LUCRO IMOBILIÁRIO E COM O FISCO
Imagine uma pessoa que comprou um terreno e o pagou parceladamente, acreditando que ao final do pagamento teria a escritura retratando o valor efetivamente investido no bem. Porém, no momento de passar a escritura o vendedor exige que o valor da compra, que foi de R$500.000,00, seja declarado como se tivesse sido de R$200.000,00.
O comprador que se sujeita a exigência desse vendedor arrisca-se, pois ao revender no futuro o imóvel terá prejuízo ao ter que pagar o imposto sobre o lucro imobiliário sobre um valor maior. Isso porque, se decidir vender o mesmo terreno posteriormente por R$600.000,00, terá que pagar 15% sobre o ganho de capital, isto é, sobre R$400.000,00 que ultrapassam o valor declarado de R$200.000,00.
Nesse caso, ao invés de pagar R$15.000,00, que seria 15% sobre R$100.000,00, que seria o ganho de capital real, terá que pagar R$60.000,00, isto é, R$45.000,00 a mais em razão de uma informação inverídica declarada na escritura, além de correr o risco de cair na malha fina por causa dos dados não coincidirem com a movimentação bancária.
IMÓVEL COM VALOR BAIXO REDUZ O CRÉDITO
Deve-se considerar, ainda, que ao declarar um imóvel em valor abaixo do real, o comprador perde lastro para a realização de um novo negócio que exija o bem como garantia, como um empréstimo bancário. Quanto menor o valor declarado pelo imóvel, menor será o crédito disponível, pois o banco não fornecerá um crédito com base na garantia que está registrada por menos.
Para inibir esses atos abusivos nada melhor que o comprador ou o vendedor, conforme o caso, contratar um advogado para redigir o contrato de compra e venda que venha a conter cláusulas e multas que estimulem as partes a agirem com retidão. Ninguém pode obrigar outra pessoa a declarar valor menor na escritura do imóvel, cabendo àquele que se sentir coagido procurar uma consultoria jurídica especializada fazer valer o seu direito de ter a escritura que venha a retratar a verdade.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
