Construtores de prédios comerciais de grande porte têm criado projetos para facilitar as vendas ao oferecerem vagas de garagem, não apenas para os proprietários das salas e lojas do edifício, mas também para os clientes das empresas que passam a ter a comodidade de poderem estacionar no edifício. Porém, falhas na concepção de edifícios com vagas rotativas podem comprometer a utilização da garagem e a exploração do estacionamento privado como um negócio por não terem sido avaliados com profundidade o funcionamento dos acessos às vagas e os custos decorrentes delas.
Projetos concebidos sem analisar a disposição das vagas e o impacto do rateio de despesas para os seus proprietários podem criar situações de desequilíbrio em benefício das salas e lojas e em prejuízo das referidas vagas, a ponto dessas se tornarem inviáveis para locação devido ao elevado valor de quota de condomínio que se assemelha ao preço dos aluguéis de vagas em outros locais. Há casos da divisão do rateio pela fração ideal simplesmente tornar o estacionamento inviável por ter que arcar com valores absurdos que só beneficiam as salas e lojas. É ignorado que o fato das vagas extras existirem geram benefícios para as empresas que ocupam as salas e lojas que passam a oferecer maior conforto e segurança para os clientes que passam a ir de automóvel para fazer negócios no edifício.
DONO DO TERRENO TEM BENEFÍCIO EXAGERADO
Há situações em que o dono de terreno, ao permutar o seu lote por algumas unidades da edificação, obtém benefício que gera enriquecimento sem causa, como no caso de ficar com lojas que apesar de utilizarem alguns serviços, são isentas na convenção de pagar qualquer custo de condomínio, o que implica o aumento das despesas mensais das demais unidades do prédio, já que o rateio de condomínio refere-se aos custos além dos normais como os salários de porteiros e faxineiras, manutenção de elevadores e jardins, segurança. Certamente, as lojas, apesar de terem a entrada e a água independente, têm que arcar com algumas despesas como a reforma do passeio, da fachada e do telhado do prédio, seguro contra incêndio, projeto do AVBC e outras que venham a lhe beneficiar diretamente.
O problema se agrava quando a diferença de valor decorrente da isenção de algumas unidades é paga por quem sequer se beneficia com os serviços do condomínio, como as vagas de garagem autônomas. É fácil concluir que a garagem possui acesso independente do edifício, sendo, em regra, apenas para entrada e saída de veículos, não se beneficia com limpeza de corredores, decoração do hall, paisagismo, elevadores, porteiros, etc. Sendo assim, quando as vagas são autônomas e não acessórias, e participam do rateio de despesas, a boa-fé exige que elas contribuam apenas para as despesas que geram ou que as lhe beneficiam. Do contrário, a quota de condomínio de cada vaga de garagem se assemelha ao valor de um aluguel, fato esse que inviabiliza que qualquer um venha a implantar um estacionamento rotativo diante desse elevado custo.
CORRIGIR A FORMA DE RATEIO DEVE EVITAR DEMANDA JUDICIAL
A falta de orientação jurídica e a redação da convenção com base em modelos de prédios simples comprometem projetos com centenas de vagas, os quais exigem que os arquitetos saibam previamente como serão os custos para o controle diferenciado entre o horista e o proprietário da sala ou loja. Com a prévia reflexão sobre as particularidades do empreendimento terão melhores condições para estimar os problemas operacionais, podendo um advogado especializado formatar a convenção com técnica ao definir quais os custos de alguns itens e de outros, conforme a disposição da sua unidade.
Projetar os locais das vagas rotativas sem refletir sobre locação ou exploração dessas unidades tem ocasionado conflitos entre condôminos, sendo que a solução do problema requer a revisão da convenção por meio de uma assessoria jurídica que domine o assunto, evitando assim demandas judiciais que geram despesas elevadas.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
