Com o boom imobiliário que teve o auge em 2010, diversas construtoras lançaram empreendimentos acima da sua capacidade de produção e tiveram dificuldades para entregar obras de qualidade. Buscando economizar, utilizaram materiais inferiores e mão de obra menos qualificada. Consequentemente, aumentaram as reclamações de consumidores de imóveis novos, frustrados com o surgimento de vazamentos nos encanamentos, infiltrações nas paredes e lajes, cerâmicas de fachada que se desprenderam, mal dimensionamento da rede hidráulica, das caixas de esgoto e circuitos elétricos, dentre outros problema.
Como se não bastasse o curto prazo de garantia legal de cinco anos, que é irredutível, conforme o artigo 618 do Código Civil (CC), há contratos de promessa de compra e venda de construtoras e Manuais do Proprietário que maliciosamente estabelecem prazos mais curtos de garantia, para justamente transferir os problemas decorrentes das falhas da construtora para o condomínio e os compradores. Se mostra abusiva a garantia de apenas 12 meses para partes hidráulicas, pois se os encanamentos, esgotos e caixas d’águas e de gordura não suportam cinco anos sem apresentarem problemas fica evidente que a obra é de má qualidade.
Na prática, grande parte dos apartamentos vendidos só são ocupados um ano após a entrega do prédio, pois os compradores contratam decoradores e arquitetos, que após a elaboração dos projetos instalam armários e revestimentos, vindo a ter condições de realmente utilizar a nova moradia somente após a exígua garantia. Se um apartamento, sala ou loja não tem condições de funcionar durante, pelo menos, cinco anos, seria melhor o construtor sair do mercado, pois incompetência e irresponsabilidade não combinam com quem se dispõe a produzir bens duráveis.
Uma construção bem executada pode durar séculos. Basta vermos as casas e igrejas antigas das cidades históricas e as centenas de prédios públicos em bom estado de conservação, apesar de terem sido construídos com técnica bem inferior aos avanços aplicados às edificações atuais. O construtor age de maneira condenável ao estabelecer no Manual apenas três anos de garantia para as lajes e fachadas, pois fica evidente a sua má-fé ao se constatar que os próprios fornecedores de materiais e os empreiteiros que executam a impermeabilização oferecem a garantia de cinco anos.
Caso ocorram vazamentos nos encanamentos ou nas lajes por falha de impermeabilização, haverá a oxidação das ferragens e resultará em danos no concreto, gerando o risco à segurança. Tais vícios se encaixam no prazo irredutível da garantia legal de cinco anos, mas, de maneira despropositada, vemos diversos condomínios com vazamentos na laje da garagem, sendo enganados pela construtora com a colocação de bandejas de plástico nos tetos que escoam a água das goteiras para o piso. Assim, os proprietários ao não terem seus automóveis danificados pelas goteiras, deixam de perceber que gastarão, após vencer a garantia de cinco anos, valores expressivos do seu bolso para executar reparos estruturais.
Para tentar se furtar de consertar os vícios ou indenizar os compradores por problemas que não deveriam existir, os Manuais elaborados pelas construtoras criam exigências de manutenção tão absurdas que podemos concluir que alguns construtores produzem prédios mais frágeis que um eletrodoméstico. Entretanto, há construtora que alega que alguns itens têm a garantia de apenas 90 dias, o que exige que os compradores, ao receberem o prédio, façam uma perícia de todo condomínio o mais rápido possível.
Os defeitos nas fachadas têm ocasionado infiltrações dentro das unidades, sendo que cabe aos compradores e ao síndico se unirem para exigir uma reparação definitiva dos danos, o que implica na pintura dos apartamentos, reparação dos armários e demais bens danificados pelas goteiras e mofo. Conforme pesquisa realizada pela empresa Neoway Criactive solicitada pelo SindusCon-SP, em uma amostragem que tomou como base 87 construtoras do Brasil, o descolamento das cerâmicas das fachadas foram contabilizados em 20,7% das obras. Segundo o estudo, 81,4% do vícios aparecem em até dois anos a partir do assentamento.
As construtoras tendem a negar os reparos nesses casos, visto que os referidos vícios não aceitam reparos paliativos, sendo que há casos de consertos que custam de R$500.000,00 a R$3.000,000,00. Portanto, a atitude da construtora em não assumir sua responsabilidade não tem relação com honestidade, mas sim com sobrevivência. Elas não previram esses custos no orçamento e tentam de todo modo se furtarem do dever de pagar, criando situações para ludibriar o comprador de maneira a causar a prescrição do direito de pedir a reparação na justiça.
É comum construtoras, que são bem assessoradas por advogados, recusarem-se a reparar vícios de construção alegando que o problema é dos adquirentes, que assinaram o que não deviam ou por estes terem perdido a garantia ao descumprirem cláusulas (sem valor jurídico e que ferem o Código de Defesa do Consumidor e o CC) dos manuais que elas redigem.
Os compradores e o condomínio devem se unir e agir de forma profissional, desde o início dos problemas, com uma assessoria jurídica e pericial, para evitar atitudes que possam resultar em grandes prejuízos, pois são vários os edifícios que estão agora gastando milhões de reais após terem acreditado em promessas e perderem as garantias legais.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
