PODE OCORRER USUCAPIÃO ENTRE IRMÃOS DE APARTAMENTO HERDADO
A regra é que as áreas comuns de um edifício, como por exemplo, portaria, garagem, jardins e telhado, não podem pertencer somente a uma pessoa (condômino, morador ou terceiro), pois todos os condôminos têm livre acesso às mesmas. Entretanto, existem situações especiais em que ao se permitir a utilização de área comum por apenas uma pessoa, de maneira a excluir os demais coproprietários, por mais de dez anos, como se ela fosse dela aquele espaço, poderá o condomínio perde o direito de retomar o referido local.
Por inércia ou falta de conhecimento, às vezes o condomínio permite que uma pessoa tome posse de uma área ociosa que pertence à coletividade condominial, pois não precisa da mesma, sendo comum isso ocorrer na área térrea, na garagem, numa lateral do edifício ou mesmo no telhado.
Assim, ao permitir que apenas o vizinho ou até mesmo alguém de fora do condomínio passe a usufruir de determinado espaço de maneira exclusiva por muitos anos, pode resultar numa situação que a coletividade venha a perder a propriedade da área comum.
PERDA DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL PARA TERCEIROS
Nessas situações, é possível que se declare, mediante sentença judicial decorrente de uma ação de usucapião, que o condomínio perdeu a propriedade para o terceiro que usufrui da área (por 5 a 15 anos, dependendo do caso) como se pertencesse somente a ele.
O Poder Judiciário poderá entender que a coletividade foi negligente e se omitiu quando ao direito de impedir que a posse se tornasse ininterrupta e que fosse exercida como se somente aquela pessoa fosse a proprietária.
CONDOMÍNIO PERDE PROPRIEDADE PELA “SUPRESSIO”
Entretanto, ao se tratar de um condômino, que esteja utilizando determinada área comum do condômino, tendo em vista que esse possuidor é coproprietário de todas as áreas comuns e diante do fato dessas não possuírem matrícula individualizada no Ofício de Registro de Imóveis, ocorreu com o passar do tempo uma evolução jurisprudencial, que é conhecida como “supressio”.
De maneira correta, foi aperfeiçoado o entendimento no caso dessa posse permitida pelo condomínio, que por ninguém precisar da mesma, é mantida por dez anos ou mais, sem contestação formal, dando assim ao possuidor que esse passe a ter a certeza de que tal área passou a lhe pertencer integralmente.
Diante dessa situação pacífica, o possuidor acaba integrando o espaço ao seu patrimônio por meio da surrectio. Quanto ao condômino, que nunca se preocupou em se reintegrar na posse, já tendo passado dez anos sem tomar providências, configura a supressio, que é a perda do direito do condomínio retomar aquele espaço.
Por meio de uma decisão judicial ou mesmo no momento que ocorrer uma rerratificação da convenção, poderá ser formalizada a integralização da área utilizada de forma exclusiva ao patrimônio do possuidor, a qual já lhe pertence de direito. O processo judicial visará basicamente obter o reconhecimento formal da área como sua propriedade em decorrência do desinteresse ou da negligência do condomínio, sendo tal fato comum nos edifícios onde existem áreas de garagem encravadas que serem apenas ao proprietário de determinadas vagas.
Portanto, em alguns casos onde o imóvel possuir matrícula no ofício de imóveis e área determinada será viável a usucapião para adquirir a propriedade, desde que o terceiro exerça uma posse mansa e pacífica de uma área, sem oposição ou interrupção, pelo lapso temporal previsto na lei que lhe assegure a prescrição aquisitiva (maior ou menor de acordo com a natureza da ocupação). Mas, quando se tratar de um condômino utilizar uma área comum por dez anos ou mais, tendo em vista que ele já é coproprietário, esse poderá obter a propriedade exclusiva por meio da surrectio, que decorre da perda do condomínio retomar a área em decorrência da supressio.
PERDA DO IMÓVEL HERDADO
A usucapião pode ocorrer inclusive entre herdeiros, pois em uma situação em que os pais falecem e deixam, por exemplo, 5 filhos, considerando que apenas um deles permanece na casa, durante vários anos, dando toda a manutenção no imóvel e arcando com seus impostos e taxas, poderá ficar caracterizado o desinteresse dos demais 4 irmãos, que deixam de ali conviver ou comparecer.
Diante de algumas situações especiais, mediante uma assessoria jurídica, este possuidor, poderá requerer em juízo a propriedade de 100% da casa e obter o registro imobiliário junto ao Cartório de Registro de Imóveis somente em seu nome, perdendo os demais 04 irmãos 80% do imóvel, diante da omissão e desinteresse.
Há dezenas de casos em que a falta de orientação e de atitude técnica dos herdeiros os levam a perder a propriedade dos imóveis que herdaram, sendo importante alertar que o Código Civil desde 2003, reduziu os prazos de usucapião, bem como o Estatuto da Cidade, podendo a pessoa vir a perder uma casa ou prédio em apenas 5 anos e qualquer bem móvel, como por exemplo um carro em apenas 3 anos.
Aprendemos no banco da Faculdade, que o “Direito não socorre aos que dormem”, e assim, cabe aos condôminos e herdeiros tomarem providências para evitar esse risco. Se os irmãos desejam deixar a posse do imóvel com apenas um dos herdeiros, basta elaborem um documento com redação técnica para evitar a usucapião. Da mesma maneira, o condomínio deve elaborar um documento que venha a estabelece que a posse de determinada área comum é temporária ou então locá-la, pois se ficar inerte por muito tempo favorecerá o ocupante que poderá, com o passar dos anos, integrá-la ao seu patrimônio particular.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
