O Plano Diretor de Belo Horizonte foi sancionado no dia 09/08/19, depois da mais longa discussão na história da cidade, tendo sido aprovado após cinco versões. A última surgiu em maio de 2019, trazendo diversas alterações ainda desconhecidas por vários profissionais do setor da construção civil. As milhares de regras, além de complexas, demorarão para serem dominadas pelos engenheiros, arquitetos e advogados que atuam no setor imobiliário. Como ocorreu na aprovação dos Planos Diretores anteriores, centenas de negócios estão sendo acelerados para viabilizar a aprovação dos projetos no prazo de vacância da nova lei de apenas 6 meses. Por ser a nova lei mais restritiva, limitando o coeficiente básico de aproveitamento em uma vez a área do terreno, muitos proprietários estão desesperados.
Tendo em vista que um terreno vale o que é produz em termos de edificação, fica evidente que aqueles dentro do entorno da Av. do Contorno que permitem construir 2,7 a área do lote, bem como outros que permitem a construção de 1,7 vezes ou 1,5 vezes, perderão valor ou deixarão de ser atraentes para a realização de vários empreendimentos.
O problema é que nesse período pós-aprovação do Plano Diretor até o momento que as novas regras realmente entrarem em vigor, são sempre concluídos negócios de grande valor financeiro, seja com a compra ou com a permuta de lote por unidades a serem construídas, com alto risco de fracasso. Isso porque, a tramitação de qualquer solicitação dentro da Prefeitura de Belo Horizonte é extremamente morosa, e com as diversas alterações e ajustes de procedimentos e interpretações, muitos compradores e até construtores são surpreendidos com a desaprovação de projetos pela Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) de BH.
A cada mudança da legislação são inúmeras restrições aplicadas à cidade, e são vários os casos de construtores ou investidores que faliram ao comprar um terreno e apresentar o projeto para a SMARU foram surpreendidos com a reprovação por mudanças em alguns parâmetros ou no tipo de ocupação permitida em determinada rua ou avenida. Às vezes, a surpresa é sutil, sendo impossível a mídia divulgar tantas alterações, mas o resultado desastroso surge, com a perda de investimento e desenvolvimento da cidade.
Diante um Plano Diretor com 410 artigos, sobreposição de diversos mapas e tabelas, veremos a repetição de graves problemas decorrentes do amadorismo. Como de costume, muitos compradores contribuirão para o surgimento de mais processos judiciais por terem fechado contratos para lançar edificações que estão impedidas de serem negociadas. Nada melhor que contratar um arquiteto/engenheiro expert que saiba explorar todo o potencial do terreno, pois a criatividade nessa hora faz uma grande diferença, podendo aumentar o lucro substancioso. Por outro lado, aqueles que contam com a sorte poderão ter um grande azar ao perceber uma pequena frase num texto legal muda tudo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Tel. (31) 2516-7008
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
