Síndico Profissional: enfrentar os desafios dessa função é para poucos
A contratação de síndicos profissionais para administrar os condomínios tem se tornado cada vez mais comum, sendo esse prestador de serviço eleito por meio da assembleia. Entretanto, por não ser proprietário de unidade do prédio, nos momentos que surgem conflitos entre os condôminos, o síndico profissional fica numa situação delicada, sendo difícil agir com a devida energia e determinação contra o infrator, já que este poderá, no futuro ser a pessoa que determinará ou não a renovação do seu contrato ou reeleição.
Na verdade, poucas são as pessoas que possuem habilidade para enfrentar tantos conflitos, atitudes inconfessáveis e maliciosas dos moradores e usuários do edifício. Em alguns casos o síndico se complica ao se aventurar a assumir a solução de problemas jurídicos, sendo que o mais sábio seria transferir a orientação para um advogado especializado. Assim se preservará e evitará o comentário de que está contra determinada pessoa por ser amigo do reclamante, pois mediante uma orientação técnica agirá com maior segurança.
PRÉDIOS PROBLEMÁTICOS OPTAM POR SÍNDICO PROFISSIONAL
A maioria dos condomínios que optam por um síndico profissional é justamente aqueles que têm mais conflitos, relações desgastadas que desmotivam os moradores a assumir o cargo. Se o síndico soubesse antecipadamente do ambiente de guerra que ocorre nas assembleias de alguns condomínio, triplicaria o valor dos seus honorários ou nem enviaria proposta de trabalho.
Poucos são os síndicos que têm coragem de assumir a sindicância de vários condomínios, pois agradar a todos é difícil. Uma das situações mais complicadas é ter que notificar ou chamar a atenção de alguns, pois há aqueles que recebem a comunicação de forma pouco amistosa.
Há casos que o síndico deseja lutar por um direito e fazer o que é correto, de maneira a pacificar uma situação. Entretanto, quando isso desagrada a determinado grupo de condôminos, acabam por dispensar seus serviços. Por essa razão, há condomínios com problemas eternos, que ninguém ousa contratar um especialista (advogado, arquiteto, contador, engenheiro, etc) para resolver, seja por questão de custo financeiro seja por negligência. E assim, vemos prédios ficando desvalorizados, proprietários vendendo as unidades diante da opção de mudarem para um lugar mais organizado e tranquilo.
O SÍNDICO PROFISSIONAL DEVE SE PROTEGER
O síndico é obrigado a cumprir as leis, a convenção de condomínio e as deliberações das assembleias, devendo se isentar de responsabilidade quando a assembleia aprova algo que seja irregular. Deve o síndico orientar quanto ao que deve ser feito ou realizado, mas se a assembleia discordar é importante que conste na ata, nominalmente, as pessoas que aprovaram a deliberação irregular para que elas no futuro sejam responsabilizadas, devendo o síndico registrar sua posição contrária para que ninguém venha culpá-lo dos reflexos negativos de tal decisão.
Há condôminos que discordam da orientação do síndico para ajuizar ação de cobrança contra o inadimplente, resultando na prescrição. Para evitar que alguém o questione sobre a pretensão de indenizar pela perda do direito de cobrar, cabe ao síndico formalizar na ata que os condôminos foram alertados e que deliberaram pode deixar de cobrar em juízo a dívida. Da mesma forma ocorre com relação à execução de obras necessárias, eliminação de infiltração, contratação do seguro de incêndio, etc.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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