Entenda a razão da diferença das vagas na garagem do edifício
Com a maior facilidade em adquirir um automóvel constamos o aumento de polêmicas quanto ao uso da vaga de garagem nos edifícios onde as vagas têm tamanhos diferentes, apesar do registro imobiliário do apartamento e/ou convenção estipular que cada apartamento possui apenas uma vaga.
Ocorre que, algumas vagas comportam mais de um automóvel, e assim, os proprietários de vagas que comportam apenas um carro, entendem que o vizinho comete abuso ou age contra a convenção e a lei a colocar outro carro ou moto. Diante da falta de análise jurídica profunda do caso concreto, tem ocorrido atritos entre os vizinhos, havendo casos de lamentavelmente, resultarem em agressões e até processos judiciais.
A questão é complexa e exige uma análise minuciosa do local das vagas, da planta arquitetônica, da convenção, da possível nulidade da ata do sorteio (se este foi realizado), o direito adquirido, dos registros dos apartamentos, para que conflitos que perduram por anos sejam resolvidos de forma definitiva numa assembleia geral, que poderá rerratificar a convenção. Como a devida assessoria jurídica serem evitados desgastes que perduram por anos e que desvalorizam os apartamentos, sendo que a devida regularização evitará que futuros proprietários venham a questionar o assunto posteriormente.
LEI EXIGE BOM SENSO PARA SER APLICADA – OBRA É ARTESANAL
A maioria dos problemas decorre do vício daqueles que copiam um modelo de convenção e ignoram as particularidades de cada edifício. A experiência comprova que às vezes o construtor contrata primeiramente um arquiteto que ao elaborar a planta projeta o espaço da garagem com os pilares numa posição, pois inexiste estudo do solo. Essa planta é levada à prefeitura para ser aprovada para consequentemente ser deferido o Alvará de Construção.
Entretanto, somente depois, a obra ser iniciada que ocorre a perfuração do solo e, diante de problemas técnicos (rochas, água, etc.), o construtor, às vezes, é obrigado a alterar a posição de algumas pilastras, prevalecendo a orientação do calculista por uma questão de segurança. Assim, logicamente, uma vaga pode ficar maior que aquela que estava marcada na planta elaborada pelo arquiteto. Portanto, aquele que tem a “sorte” de ser proprietário de uma vaga um pouco maior, não pode ser penalizado com a proibição de colocar um segundo carro, pois o Código Civil estipula que a vaga é propriedade exclusiva, podendo o seu proprietário utilizá-la como bem entender, dentro dos seus limites e destinação.
GARAGEM É ÁREA COMUM: É PROIBIDO APENAS A MÁ UTILIZAÇÃO
Por ser a área de garagem comum, não é permitido a nenhum morador estacionar de maneira a prejudicar as manobras, circulação e nem a abertura de portas do carro do vizinho. Mas, se determinada vaga comporta mais de um automóvel, sem gerar nenhum transtorno aos demais usuários, não tem o síndico o direito de proibir, pois seu espaço é definido por lei como propriedade exclusiva. Basta verificar em conjunto vários dispositivos da Lei de Incorporação, nº 4.591/64, bem como dois artigos do Código Civil a seguir reproduzidos, para entender que a previsão na convenção de estacionar apenas um automóvel, quando o espaço comporta outro veículo, não tem respaldo legal:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Portanto, a lei garante o respeito ao direito de propriedade, tendo a convenção o seguinte foco: a ninguém é dado o direito de utilizar sua propriedade de forma nociva, devendo ser multado quem gera transtorno à coletividade condominial, especialmente se invade as áreas de circulação e manobra. Se isso é respeitado, quem tem vaga menor não tem direito de reclamar da sua falta de sorte ou sentir ciúme do vizinho que não lhe traz qualquer prejuízo ao usufruir de um espaço maior que surgiu em decorrência de situações além do controle do construtor.
É COMUM ESPAÇOS EXTRAS NÃO PREVISTOS NO PROJETO
Quando construtor pode confirmar que em alguns casos, dependendo o terreno ou do projeto, ocorrem algumas surpresas, pois a construção não é um produto industrializado, como se fosse um motor, um carro ou uma máquina que são produzidos com medidas milimétricas. Inúmeros são os edifícios que sobram áreas, sendo algumas até de difícil acesso (entre os corredores dos andares, num canto de uma escada ou rampa, no desnível do solo, etc.). Outras são de fácil acesso, como no piso da garagem, áreas entre pilastras ou encravadas no fundo de uma vaga, sendo utilizáveis apenas por um determinado condômino que acaba se beneficiando.
Entretanto, há caso de edifício, por exemplo, composto por 50 apartamentos com 2 vagas cada, que no final da construção se constata que o prédio tem 103 vagas. Essas 3 vagas extras não existem no projeto e nem na convenção, sendo por isso irregular o construtor vende-las como se fosse autônomas. Mas se o construtor adivinhasse que esse espaço surgiria logicamente as teria registrado na convenção, aberto as 3 matrículas no Ofício de Registro de Imóveis e assim poderia vende-las. Mas diante da imprevisibilidade, tal espaço passa a pertencer ao condomínio, cabendo aos 50 coproprietários avaliar, como a devida assessoria jurídica, algumas alternativas: vender para um condômino, alugar, fazer rodízio, utilizar para automóveis de visitantes, construir algo no local, etc.
Essa situação demonstra que fazer valer a má redação da convenção ou a falha desse instrumento deixar de prever o uso racional do espaços não justifica os vários processos judiciais que surgem por desconhecimento sobre o que ocorre em diversas obras, sendo ilógico punir quem tem uma vaga mais favorecida ou um espaço encravado que somente ele tem acesso.
Este artigo foi publicado no Jornal o Síndico
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro do Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br – tel. (31) 2516-7008
