Muitos síndicos adoram reformar as áreas comuns do edifício ou nos condomínios fechados, criar novas áreas de lazer, decorar e mobiliar os ambientes, modernizar os elevadores, recepção e salão de festas. O problema é quando o síndico realiza obras e compras de valores expressivos ignorando o dever de, primeiramente, obter prévia autorização da assembleia. Entretanto, é importante registrar que a maioria dos síndicos age de maneira correta e honesta.
A atitude de gastar sem limites, muitas vezes, demonstra uma postura consumista, havendo pessoas que buscam satisfação em adquirir e seguir modismo ignorando que isso pode gerar problemas financeiros. Há, ainda, alguns que em termos financeiros não têm equilíbrio e outros que se empenham em ser administradores e síndicos obter vantagens, ou seja, agem com má-fé, pois são obscuros nas suas transações. Contudo, independente da intenção do “gastador”, cabe a ele a obrigação de indenizar pelos prejuízos causados à
coletividade condominial por abusar do seu papel de administrador.
É comum o “síndico gastador” se unir a uma minoria, para, juntos, aprovarem reforma que apenas lhes interessa, sem observarem o quórum necessário para a aprovação dessa despesa, ignorando assim, a vontade da maioria. Essa postura configura desrespeito, pois utilizar os recursos financeiros de dezenas, e às vezes, de centenas de condôminos, como se pertencesse somente ao síndico ou ao seu grupo egoísta e arbitrário é considerada conduta ilícita, nos termos dos artigos 186 e 187 do Código Civil (CC).
Há casos do síndico forçar a contratação de um parente ou “amigo”, para realizar obras ou reparos no condomínio, tais como trocar encanamentos, implantar hidrometria ou fazer uma reforma desnecessária, contra pareceres técnicos, mesmo sem quórum legal. Isso gera suspeitas! O que estaria por trás de tanto interesse e determinação em impor despesas questionáveis?
Existem ainda situações que o síndico induz os condôminos a propor processo judicial, em nome do condomínio, contra determinada pessoa, com base em informações incompletas ou por meio de um advogado que faz de tudo para que o conflito tome proporções graves para justificar os gastos judiciais. Muitas vezes, a pretensão da ação é ilógica, sendo o processo temerário, mas isso é omitido da coletividade, sendo levado à assembleia uma visão parcial da questão que poderia ser resolvida de forma amigável.
Na maioria das vezes, essa situação é favorecida pelo fato de poucos condôminos comparecerem à assembleia, pois um condômino sozinho, sem assessoria jurídica, não consegue enfrentar o síndico e seu grupinho ditador. Nesses casos, é comum o síndico negar ao condômino, que deseja revelar a verdade, constar em ata sua manifestação detalhada, para evitar que a coletividade tenha acesso a ata que registrará o alerta que poderá vir a indicar no futuro quem deverá assumir os prejuízos decorrentes de atos equivocados. Cabe à pessoa que deseja valer seu direito de manifestação, gravar a assembleia em vídeo e/ou áudio, bem como frisar que aquele que distorce o conteúdo da ata comete o crime de falsidade ideológica nos termos do artigo 299 do Código Penal.
Normalmente, os proprietários ausentes da assembleia somente se dão conta do prejuízo que estão tendo, quando o rombo já é grande. Ao se utilizar do dinheiro dos condôminos como se fosse seu, sem autorização destes, o síndico viola o direito dos demais moradores e ao gerar dano ao patrimônio dos condôminos pratica ato ilícito.
O dinheiro do Fundo de Reserva e de qualquer outra quota não pode ser utilizado sem prévia aprovação assemblear, sob pena de o síndico ser obrigado a ressarcir o valor despendido com a obra e outro gasto irregular, conforme previsto no do artigo 927 do CC.
A solução para esses casos é a união dos condôminos para realizar a destituição do síndico e exigir dele, por meio de uma ação judicial, a restituição dos valores gastos indevidamente, até mesmo para inibir que tais fatos se repitam futuramente. Cabe destacar que qualquer morador, independentemente de participação no conselho fiscal, pode requerer contratos de prestação de serviço e balancetes do condomínio por meio de um pedido por escrito e questionar as contas. Fiscalizar e exigir o respeito às leis é a melhor maneira de evitar desvios e abusos com os recursos do
condomínio.
Este artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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