A convenção é o documento mais importante de um condomínio, altamente complexo, tendo a finalidade de regulamentar e limitar o direito de propriedade ao estabelecer regras para a convivência, os direitos e deveres, a forma de administração e das decisões, além das penalidades, possibilitando uma convivência pacífica e respeitosa. Os magistrados se baseiam na convenção para julgar os processos, sendo que a redação falha e confusa resulta em prejuízos para a coletividade. O problema é que há milhares de condomínios no país que têm procurado atualizar a convenção, mas são impedidos pelas diversas exigências dos Oficiais Registradores de Imóveis, ficando assim sem registra-la, gerando insegurança jurídica, dentre outros problemas.
É comum o condomínio perceber que a convenção é mal elaborada e omissa em vários pontos quando perde um processo judicial, quando alguns moradores mudam por não suportar atritos ou quando, em alguns casos, acontece uma tragédia como os homicídios que são noticiados rotineiramente, decorrentes de desgastes (destacando-se, o barulho, garagem, infiltrações, rateio de despesas e outros abusos) que se acumulam por várias assembleias onde nada é resolvido.
Em alguns condomínios constata-se o empenho de alguns em manter os problemas, pois insistem em repudiar uma condução profissional e imparcial de quem poderia conciliar os interesses sem paixões e rancores típicos de partidos políticos, onde tudo que um lado faz, mesmo que seja bom, é combatido pelo outro grupo.
A realidade tem demonstrado que mais de 70% das convenções possui erros grosseiros, pois se originam de cópias de modelos, que ignoram que cada empreendimento imobiliário tem perfil bem diverso do outro, com públicos com visões e conceitos diferentes.
Com as mudanças trazidas pelo Código Civil (C.C) de 2002, ficou evidente a necessidade de rerratificar as convenções. Para demonstrar apenas uma das dificuldades criadas pelo C.C, tornou-se quase impossível aplicar uma multa contra um condômino antissocial com base nos artigos 1.336 e 1.337, pois exigem quóruns de 2/3 e até ¾ de todo o condomínio.
O problema é que os moradores, movidos somente pela boa vontade, cometem os mesmos erros de quem fez a primeira convenção. Do dia para a noite tornam-se legisladores, especialistas em Direito Imobiliário, e passam a redigir a convenção com base em palpites, modelos tão ruins quanto a própria convenção que desejam atualizar. Ignora-se que na advocacia há dezenas de especialidades, sendo lógico que ninguém contrataria um tributarista para atuar num crime de homicídio, e nem um advogado de família para uma causa trabalhista. Mas para redigir uma convenção constata-se que grande parte dos condôminos pensa que qualquer um pode fazê-lo. Assim vemos novas “colchas de retalhos”, onde os vizinhos têm receio de criticar a nova redação para evitar constrangimentos com o morador que fez o trabalho.
O resultado não poderia ser outro. Assembleias confusas, repetitivas, sem conseguir o quórum de 2/3 para aprovar a convenção. Muitos perdem a paciência e mudam para outro local.
Diante das novidades do Código de Normas da Corregedoria de Justiça de Minas Gerais de 2013, que respaldam os Oficiais dos Registros de Imóveis a exigirem que cada coproprietário atualize diversas dados, como a situação civil com a data e o regime de casamento ou o divórcio, inventário, índice cadastral do IPTU e outros casos, tem feito o processo de rerratificar a convenção uma tarefa quase impossível. Tais exigências são impraticáveis nos edifícios com dezenas de unidades, pois o síndico e os vizinhos não têm como exigir que cada coproprietário forneça dados sobre questões pessoais, que só teriam sentido no caso de alienação da unidade.
A vontade de economizar e até a intenção de criar cláusulas abusivas ou maliciosas impede que o condomínio entregue essa tarefa a um especialista isento, que para elaborar uma boa convenção deve ter vivência com litígios nos tribunais que envolvem diversas leis, dentre elas: Lei nº 4.591/64, o Código Civil, Constituição Federal, Código de Processo Civil, Lei nº 6.015/73 de Registros Públicos e a Lei do Inquilinato nº 8.245/91.
Passados 16 anos do CC em vigor, diante da falta de compreensão de como deve ser revisada a convenção, para que seja alcançado o quórum de 2/3, constatamos que continuarão a existir convenções que propiciam litígios e prejuízos que poderiam ser evitados com a redação profissional.
Este artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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