Por desconhecer que a fração ideal foi implantada na Lei nº 4.591/64 para apenas dividir despesas de construção de unidades vendidas na planta, atividade essa denominada incorporação em condomínio, constata-se que grande parte dos edifícios cobra valor mais elevado de quota de condomínio do apartamento de cobertura, sob o argumento inverídico de que ele gera mais gastos que os apartamentos tipo. Nada mais falso, pois os gastos que compõem as quotas de condomínio decorrem do uso das áreas comuns (portaria, corredores, áreas de lazer, limpeza, etc) e dos empregados, fato esse que não tem qualquer relação com a fração ideal que está ligada ao custo da obra por metro quadrado, ou seja, quanto maior a unidade paga-se mais por sua aquisição.
Dessa maneira, quem compra a cobertura, bem como o apartamento térreo que possui área privativa, paga maior valor de IPTU, pois este imposto é estipulado com base valor venal, sendo um tributo. Já a quota de condomínio, chamada erroneamente de taxa (que é estipulada pelo Poder Público), não tem relação com o tamanho ou o valor da unidade, pois não é imposto.
Na verdade, a existência de cobertura no topo do edifício beneficia os demais condôminos, pois gera redução no valor das despesas de conservação do telhado que é de responsabilidade do condomínio.
Se um edifício com 20 unidades tem cada pavimento com 500 m², tendo dois apartamentos por andar, caso o último andar possua duas coberturas, cada uma ocupando 200 m², o telhado terá apenas 100 m². Dessa maneira, os proprietários dos 20 apartamentos deixarão de pagar os custos de troca e manutenção de um telhado de 500 m², pois a área de 400m² ocupada pelas duas coberturas terá seus custos de troca da manta de impermeabilização arcados somente pelos dois proprietários dessas unidades, conforme estipula o artigo 1.340 do Código Civil. O telhado que consiste em área comum passa a ser de apenas 100 m², sendo que sua conservação e reparos será rateada por 1/20, ou seja, todos os 20 proprietários passam a pagar bem menos para manter o prédio livre de infiltrações.
É indiscutível que os condôminos, sejam de apartamentos tipo, coberturas, bem como de salas e lojas nos edifícios comerciais são responsáveis por toda área do telhado, contudo, havendo a cobertura, certamente as demais unidades são beneficiadas ao pagarem menos por sua reforma ou troca. O telhado sobre a casa de máquinas, a caixa de escada, os cômodos superiores da cobertura, a área de ventilação, as marquises e demais locais que não seja o piso exclusivo da cobertura, são de responsabilidade de todos os condôminos, pois esses espaços consistem áreas comuns que pertencem à coletividade.
COBERTURA PAGA MAIS POR ÁREA DE LAZER QUE UTILIZA MENOS
Outro ponto que onera injustamente o proprietário da cobertura que paga um preço muito maior para adquirir a moradia com piscina, sauna, churrasqueira e espaço maior no 2º piso, é que diante desse investimento, acaba deixando de utilizar as áreas de lazer oferecidas pelo condomínio, já que se torna mais prático usufruir do espaço privativo que dispõe.
Assim, os proprietários dos apartamentos tipo se utilizam das áreas de lazer sem a concorrência dos moradores da cobertura, sendo comum raramente os moradores da cobertura utilizarem o salão de festas e a churrasqueira, por terem tal equipamento e maior espaço dentro de sua moradia. Entretanto, apesar da cobertura raramente usufruir dessas áreas de lazer acaba pagando por sua manutenção e conservação. Até aí, tudo bem, caso o proprietário da cobertura pague a quota de condomínio igual aos donos dos apartamentos tipo. Mas, cobrar do proprietário da cobertura 50% ou até 150% (que varia conforme a fração ideal) acima do valor da quota de condomínio paga pelo apartamento tipo é absurdo.
ÁGUA UTILIZADA COMO DESCULPA PARA COBRAR OUTRAS DESPESAS
Quanto a despesa de água é comum a cobertura pagar mais sob a alegação de ter piscina, apesar dessa ser tratada, não sendo a água esgotada como ocorre com as banheiras de hidromassagem que existem em diversos apartamento tipo. O problema é que até quanto a cobertura não tem piscina ou o edifício possui hidrometria, vemos os defensores da fração ideal insistirem em cobrar a mais da cobertura, mesmo diante dos hidrômetros individuais e do fato das perícias provarem que o que consome água são pessoas (banhos 45% e descargas sanitárias 40%) e não área de piso, pois essa representa apenas 3% do consumo de uma família.
MATEMÁTICA PROVA ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
Para comprovar o quanto a cobertura é lesada em relação das despesas do edifício, a ponto de gerar enriquecimento sem causa do apartamentos tipo, basta exemplificarmos a seguinte situação num edifício com 20 unidades, composto por uma cobertura que tenha a fração ideal 85% maior que os demais 19 apartamentos tipo. O síndico, ao mandar o chaveiro fazer 20 chaves, por ter trocado a fechadura da portão de entrada do prédio, paga o valor de R$30,00 por chave, o que totaliza R$600,00. No momento de inserir na quota de condomínio dividirá essa despesa por 20,85, ou seja, pela fração ideal. O resultado será a cobrança de R$28,78 de cada um dos apartamentos tipo, enquanto a cobertura pagará R$53,22. Para aquele que defende a cobrança pela fração ideal é “honesto” fazer o dono da cobertura pagar por uma chave o valor correspondente a quase 2 chaves, enquanto ele ao invés de pagar R$30,00, pagará menos, ou seja, R$28,78.
Como advogado tenho há 26 anos divulgado minha tese contra o uso da fração ideal por ela prejudicar os proprietários de apartamento térreos, de cobertura e de lojas que têm seu patrimônio desvalorizado por cobranças abusivas, tendo obtido várias decisões judiciais que eliminam a cobrança pela fração ideal. Essa anomalia fere a boa-fé, sendo que esse tipo de cobrança desequilibrada e injusta ocorre nas diversas despesas do condomínio, cobrando a mais dos custos com porteiros/faxineiros (uniformes, vale refeição e transporte), como se esses trabalhassem 85% a mais para os moradores da cobertura. Será que o dono da cobertura efetivamente usufruir o salão de festas e os empregados 85% a mais que seus vizinhos para justificar essa cobrança excessiva? Somente assim, seria possível entender a cobrança pela fração ideal.
Respeitar a matemática, a lógica e os vizinhos é simples quando se é honesto, consciente e justo.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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