A convenção é o documento mais importante de um condomínio, pois regulamenta e limita o direito de propriedade, estabelece regras para a convivência e as penalidades aplicáveis àqueles que as descumprem. Esse documento possibilita uma convivência pacífica e respeitosa. Os magistrados se baseiam na convenção para julgar os processos, sendo que a redação falha e confusa resulta em prejuízos para a coletividade.
É comum o condomínio perceber que a convenção é mal elaborada e omissa quando perde um processo judicial ou quando ocorrem desentendimentos pessoais entre condôminos, discussões por motivos diversos como barulho, brigas de garagem, infiltrações, o que pode resultar até em tragédias, como os homicídios que são noticiados rotineiramente decorrentes de desgastes que se acumulam por várias assembleias onde nada é resolvido.
Cada especialista na sua área
Mais de 70% das convenções têm erros grosseiros, pois se originam de cópias de modelos que ignoram que cada empreendimento imobiliário tem um perfil diferente do outro.
O problema é que muitos moradores cometem os mesmos erros de quem fez a convenção primitiva e passam a alterar a convenção com base em palpites, modelos muito piores do que a própria convenção que desejam atualizar. Ignora-se que na advocacia há dezenas de especialidades, sendo lógico que ninguém contrataria um tributarista para defender um homicida, e nem um advogado de família para uma causa trabalhista. Porém, para redigir uma convenção vale tudo, inclusive dispensar uma análise profissional. Assim vemos novas “colchas de retalhos”, em que os vizinhos têm receio de criticar a nova redação para evitar constrangimentos com o morador que fez o trabalho.
Será que alguém contrataria um cardiologista para fazer uma cirurgia ocular ou um ortopedista para tratar de uma pneumonia? O resultado não poderia ser outro. Assembleias confusas, repetitivas, onde se inventa ou se distorce a Lei, e assim vemos condôminos se digladiando anos e anos, sem conseguir o quórum de 2/3 para aprovar a convenção. Muitos perdem a paciência e mudam para outro local.
A arrogância, a falta de humildade, a vontade de economizar e até a intenção de criar cláusulas abusivas ou maliciosas impede que o condomínio entregue essa tarefa a um especialista isento. Todos se acham capazes de criar um documento jurídico que exige vivência com litígios nos tribunais que envolvem diversas leis, dentre elas: Lei nº 4.591/64, o Código Civil (CC), Constituição Federal, Código de Processo Civil, Lei nº 6.015/73 de Registros Públicos e a Lei do Inquilinato.
Passados 17 anos do Código Civil em vigor, diante da falta de compreensão de como deve ser revisada a convenção e para que seja alcançado o quórum de 2/3, constatamos que continuarão a existir convenções que propiciam litígios e prejuízos que poderiam ser evitados com a redação profissional.
Esse artigo foi publicado no jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim)
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
