Deveres e direitos do lojista no edifício misto
Administrar um prédio misto, onde os interesses dos condôminos dos apartamentos ou salas às vezes são diferentes dos interesses das lojas que normalmente se situam na galeria ou na parte frontal do edifício, consiste um desafio. Os problemas se agravam quando a convenção que regulamenta os direitos e deveres de cada um condômino é mal redigida e omissa em vários pontos o que gera problemas por serem unidades com destinações diferentes.
Aquele que venha adquirir uma sala ou apartamento em condomínio e não goste de lojas no térreo, deve então adquirir sua unidade num edifício que só tenha unidades semelhantes e evitar prédio misto. Algumas pessoas que residem nos apartamentos ou que trabalham nas salas se esquecem que as lojas fazem parte do edifício e que essas têm direitos e que têm direito de voto nas assembleias. É importante que compreendam que num condomínio a democracia prevalece devendo cada proprietário respeitar o direito do vizinho.
O dono da loja tem o dever de pagar somente as quotas condominiais relativas às despesas de serviços que efetivamente são colocados à sua disposição ou que venha a usufruir. Caso sejam cobradas despesas excessivas decorrente da divisão pela fração ideal poderá questionar judicialmente os valores que geram enriquecimento sem causa das demais unidades. Porém, quanto ao seguro contra incêndio é dever das lojas arcar com seu custo anual, na proporção da sua fração ideal que se aplica nesta despesa a todas as unidades.
Deveres
Apesar de vários edifícios serem projetados e construídos de forma a manterem as lojas independentes dos apartamentos ou salas, aquelas têm também deveres que não podem ser descumpridos. Quanto ao projeto de incêndio cabe ao proprietário da loja arcar com sua cota-parte do custo quando o edifício realizar as adaptações. Porém, se o edifício faz as obras para obter o AVCB e o dono da loja se recusa a arcar com o custo da parte que lhe cabe, poderá o condomínio indicar ao Corpo de Bombeiros que a multa deve ser aplicada somente contra quem descumpre a determinação legal.
Tem o lojista o direito de trabalhar, exercer sua atividade, mas o alvará de funcionamento não lhe dá o direito de perturbar a vizinhança com ruídos, gordura de cozinha ou fumaça de chaminé.
A prefeitura multa o condomínio que não faz os reparos na calçada. Deve o lojista arcar com sua parcela para a limpeza e manutenção/conserto do passeio, bem como da fachada que implica todas as paredes externas do edifício.
Cabe às lojas pagar as quotas extras destinadas à reparação do telhado do prédio e das instalações elétricas e hidráulicas gerais que tenham ligação com as lojas. Ainda, não pode o lojista acumular lixo na calçada, devendo atender os dias e horários estipulados pelo condomínio para colocar o lixo na rua para ser recolhido pelo serviço de limpeza da prefeitura.
Entre as irregularidades praticadas pelos lojistas, destacam-se:
- Usar o passeio de forma indiscriminada, como se pertencesse à loja, quando a convenção estipula que seja área comum do prédio. Há bares que chegam a encher a calçada de mesas, pertubando a passagem dos pedestres, sendo que alguns promovem apresentações de grupos musicais com som alto.
- Colocar toldos enormes e colorido de forma a descaracterizar a fachada do prédio. A colocação de placa deve obedecer a uma padronização para evitar abuso com placas disformes, incompatíveis com o bom gosto e harmonia visual.
- Se recusar a pagar pela iluminação externa do prédio quando essa beneficia sua loja.
Ao se fazer a necessária atualização da convenção deve-se eliminar dúvidas e definir os direitos e deveres dos donos das lojas criando assim relações mais tranquilas e harmoniosas.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
