Diante da necessidade de reduzir custos e sendo raras as famílias com vários filhos, tornaram-se ociosas as grandes casas localizadas em áreas nobres nas grandes cidades brasileiras. Assim, elas passaram a ser ocupadas por comércios, escritórios, clínicas, salões de beleza ou de festas, academias, entre outros atividades. O problema é que, em alguns casos o inquilino ou até o comprador são surpreendidos ao terem seu alvará de funcionamento negado, passando a ser multados até fechar o estabelecimento, fato esse que pode dar margem à indenização caso tenham sido enganados.
Várias dessas casas e mansões estão em áreas residenciais em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília, que não permitem a exploração de atividade comercial ou de prestação de serviços no imóvel, sendo que o fato do proprietário passar o IPTU residencial para Comercial não altera a restrição para obter alvará de funcionamento onde o bairro permite apenas a ocupação residencial.
ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO NÃO É AFETADO PELA ALTERAÇÃO DO IPTU
Apesar de o município autorizar a mudança na qualificação do IPTU de residencial para comercial – que, na prática, limita-se à questão tributária, pois se aumenta a alíquota, assim majora-se o valor do imposto predial e territorial –, ela não altera as restrições impostas pelas diretrizes do zoneamento. O simples fato de constar na guia de IPTU que o imóvel é comercial não permite que se monte uma loja ou um empreendimento quando o zoneamento proíbe atividade com mais de três empregados. O inquilino, ao abrir a empresa e solicitar o alvará de funcionamento, obtém a negativa e, a partir daí, o fiscal da prefeitura começa a aplicar multas sucessivas que resultam no fechamento do negócio.
Dessa forma, há inquilino que é enganado no momento da assinatura do contrato e acaba por locar um imóvel que não servirá para o fim almejado. Ele, normalmente, descobre que o imóvel não será útil após ter investido altos valores em reforma, comprado móveis novos e planejados, gastado com a entrega do antigo ponto e impressos – entre outros custos. Infelizmente, alguns locadores e imobiliárias que não entendem da matéria complicam a vida do inquilino, exigindo que pague a multa rescisória para efetivar a devolução do imóvel. Ignora-se que quem deve pagar a multa é o locador ao inquilino, tendo em vista que a casa não permite o uso para o qual foi locada.
É necessário que o candidato à locação seja prudente e contrate assessoria jurídica especializada para orientá-lo na confecção e na viabilidade da locação, devendo o locador fazer o mesmo. Se o inquilino já locou o lugar sem a devida orientação poderá ajuizar ação visando a rescisão contratual sem o pagamento de multa e a restituição dos valores gastos com a locação e a adequação do imóvel à atividade comercial. Caso o problema ocorra numa compra e venda, a solução será mais complexa por envolver outros fatores.
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Kênio de Souza Pereira
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