DIREITOS DO INQUILINO DIANTE DA ATUAL CRISE
Os inquilinos dos shoppings centers estão impossibilitados de pagarem os aluguéis, as quotas de condomínio e o fundo de promoção, pois não têm como trabalhar com o centro de compras fechado. Além disso, têm a sobrecarga de arcarem com os acertos trabalhistas, impostos e custos fixos, prejuízos esses agravados com a falta de faturamento. Para evitar o crescimento dos prejuízos, muitos lojistas têm optado por encerrar o contrato de locação, especialmente diante da ausência de previsão de quanto tempo demorará a situação de distanciamento social.
Diante do empobrecimento de milhares de pessoas que perderam o emprego, empresários que faliram ou que tiveram diminuição de seus rendimentos, espera-se uma redução das vendas após a reabertura do comércio, em torno de 50% por vários meses. Consiste numa ilusão que o volume de vendas será o mesmo de antes da pandemia, pois a previsão é que o PIB deste ano cairá 5%. Todos sabem que os empreendedores dos shoppings são implacáveis ao impor aluguéis e quotas de condomínios (que negam prestar contas) altíssimas, além de multas rescisórias correspondentes a 12 meses de aluguel, sendo comuns os abusos e as cláusulas leoninas. Alguns empreendedores estão habilmente escondendo dos lojistas que cobrarão no futuro próximo as quantias que eles “suspenderam” neste momento, pois estão mansinhos agora com os inquilinos para justamente não causar a vacância elevada de lojas.
DEIXAR PARA DECIDIR DEPOIS PODE SER TARDE
Tendo em vista os riscos desses inquilinos falirem, podendo assim perder seu patrimônio pessoal, além de comprometerem seus fiadores diante de uma dívida que poderá ser impagável, muitos têm visto como única saída entregar de imediato a loja, evitando assim a negativação dos seus nomes em decorrência de uma ação de cobrança. Por não ter o dever de manter uma locação que não pode usufruir, o inquilino tem o direito de encerra-la sem pagar a multa rescisória ao locador. Entretanto, o lojista erra ao tentar enfrentar o departamento jurídico do shopping center sem dominar as complexidades das leis e assim pratica atos equivocados que complicam depois a sua defesa num processo judicial.
Consiste num absurdo o shopping criar obstáculo para encerrar de imediato a locação e se negar a dar acesso ao lojista para que ele retire seu mobiliário e o estoque da loja que não tem mais serventia. Pode o inquilino buscar o Poder Judiciário para obter a quitação das suas obrigações e lhe garantir o acesso ao que lhe pertence.
QUEM DEIXA DE CUMPRIR O CONTRATO É O SHOPPING CENTER
Quem dá causa à resilição é o locador por deixar de cumprir sua obrigação de garantir ao inquilino o grande volume de vendas, sendo a base do aluguel percentual, inclusive com o 13º aluguel. O shopping cobra um aluguel muito mais alto por oferecer um fundo empresarial com lojas âncoras, grifes e grandes marcas, cinemas, praças de alimentação, conforto, segurança, climatização, estacionamento e cobra res sperata por prometer um fluxo constante de milhares de consumidores.
O contrato de locação é sinalagmático, no qual cada parte condiciona a sua prestação à contraprestação da outra, que no presente caso estabelece o dever de o inquilino pagar, desde que o shopping funcione, e lhe entregue o complexo comercial apto a obter rendimentos, conforme a Lei 8.245/91. O risco de fechamento do shopping é do empreendedor e não do inquilino, pois este já assume vários prejuízos ao ter que encerrar sua atividade, ficando frustrado com a perda dos elevados custos com reformas, mobiliário e a res sperata que pagou justamente por ter a certeza que ficaria no complexo empresarial por cinco anos ou mais.
Devem os inquilinos serem assessorados juridicamente desde do início da locação e em todo o seu decorrer para entenderem as nuances da Lei do Inquilinato, os artigos 421, 422 e 476 dentre outros do Código Civil. Os shoppings têm obtido vantagem indevidas pelo fato dos lojistas desconhecerem os princípios jurídicos, o que leva os últimos a agirem de forma amadora.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
