MEDIAÇÃO INDIVIDUALIZADA DE ÁGUA TRARÁ BENEFÍCIOS
Com o aumento dos condomínios que têm implantado a medição individualizada de água, conhecida como hidrometria, inúmeros proprietários de unidades maiores (cobertura e apartamento térreo), têm encontrado melhor receptividade para obter divisão igualitária das despesas. A Lei 13.312/16, que obrigará a instalação da hidrometria por apartamento a partir de julho de 2021, tem estimulado o aprimoramento das convenções com a estipulação do rateio mais equilibrado ao deixar de utilizar a fração ideal que foi implantada em 1964 pela Lei de Incorporações em Condomínio, nº 4.591, para dividir despesas de construção em unidades vendidas na planta.
A questão da água nos condomínios é o principal argumento daqueles que insistem em utilizar a fração ideal para cobrar a mais das coberturas e apartamentos térreos, havendo caso dessas unidades serem penalizadas a pagar 80% ou até 190% a mais do que os apartamentos tipo, por serviços que são utilizados por todos de forma igualitária. Essa anomalia ocorre também com as lojas que ficam no térreo dos prédios com torres compostas por salas ou apartamentos, que acabam pagando por serviços que não usufruem, o que caracteriza enriquecimento sem causa das unidades tipo.
Com a Lei nº 13.312/16 que determina que “as novas edificações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária”, nenhum edifício novo no Brasil será aprovado sem a hidrometria a partir de julho de 2021. Ficará mais evidente o que as perícias judiciais constatam, ou seja, que as coberturas não gastam mais água que os apartamentos tipo, sendo que ao serem oneradas pela fração ideal acabando sendo desvalorizadas por cobranças de taxas exageradas.
Os edifícios onde há hidrometria com unidades de tamanhos diferentes confirmam que o real consumo de água decorre do uso das pessoas, sendo que os banhos correspondem a 45% e as descargas do sanitário a 40%, limitando-se em 3% o consumo com limpeza dos pisos. Ao verificar as contas de cada unidade constata-se que muitos apartamentos tipo consomem mais que as coberturas, pois essas têm menos moradores que outros apartamentos menores.
O governo, ao aprovar a lei, esclareceu que seu objetivo é “aprimorar a sustentabilidade ambiental” e “fazer justiça àqueles que economizam a água do planeta”. Ante os vários benefícios da mediação individualizada de água, constata-se que desde 2012 muitas construtoras têm vendido seus edifícios com hidrometria por valorizar os apartamentos e facilitar a sua negociação.
Como funcionará:
– Para cada condomínio deverá ser instalado um hidrômetro principal, coletivo, e os hidrômetros individuais correspondentes à quantidade de unidades usuárias existentes;
– Os hidrômetros serão instalados pela Copasa que será a responsável por sua manutenção e substituição.
– A Copasa emitirá uma conta para cada unidade do condomínio e outra para o hidrômetro das áreas comuns do edifício.
Benefícios da hidrometria
Além da sustentabilidade e da garantia de justiça no rateio com a medição individualizada de água, destacam-se os seguintes benefícios:
a) Incentiva a economia de água: aquele morador gastador e desleixado passa a se policiar, pois o desperdício de água será arcado exclusivamente por ele e não mais dividido com seus vizinhos poupadores.
b) Facilita a identificação de vazamentos: a discriminação do consumo de água de cada unidade imobiliária facilita a identificação de possíveis vazamentos, na medida em que o aumento incomum alertará o morador neste sentido.
c) Agrega valor ao imóvel: a redução do consumo de água resulta na queda do custo da quota de condomínio.
d) Combate mais eficiente da inadimplência: torna-se possível que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, desde que esse procedimento esteja previamente estabelecido na convenção.
e) Elimina a principal desculpa para a manutenção do rateio das despesas de manutenção e conservação das áreas comuns com base na fração ideal:
Muitos processos judiciais que discutem o rateio da quota de condomínio serão evitados ao ser eliminada a desculpa da cobrança da água por apenas um hidrômetro. Entretanto, cabe ao proprietário da cobertura, apartamento térreo ou loja que entende ser prejudicado com a divisão pela fração ideal buscar assessoria jurídica desde o início, antes de qualquer negociação junto à assembleia, por ser complexa a obtenção do quórum de 2/3 do condomínio para alterar a convenção. A experiência comprova ser desgastante a condução desse processo de maneira amadora, sendo que a alteração da forma de rateio somente na ata não tem valor legal.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
