VALOR DO SEGURO É BAIXO DIANTE DA ENORME TRANQUILIDADE
Alguns inquilinos questionam o pagamento do seguro contra incêndio junto à imobiliária por não refletir sobre a importância de evitar que eles venham a arcar com a indenização do imóvel alugado caso ocorra um sinistro. O seguro tem a função de proteger a edificação locada. Entretanto, na prática, os principais protegidos são os inquilinos e seus fiadores, pois raramente, no caso de um incêndio, terão condições de pagar os danos que podem resultar na perda integral da construção.
Se os fiadores soubessem que eles poderiam ser surpreendidos com uma ação de indenização que exija o pagamento da reconstrução do imóvel locado que pegou fogo por um descuido do inquilino ou de um parente que deixou o fogão acesso ou pela ocorrência de um curto-circuito, esses seriam os primeiros a exigir que o inquilino pagasse o seguro.
Obviamente, em 99% dos casos o incêndio é involuntário, mas mesmo se tratando de um acidente, o inquilino, como responsável pela casa, galpão, apartamento loja ou sala, responderá pela indenização, sendo, portanto, dispensável apurar se houve dolo. E caso não tenha condições, caberá ao fiador pagar os danos, por ser o garantidor de todas as obrigações legais do inquilino, inclusive de devolver ao locador o imóvel como o recebeu, nos termos do art. 23 da Lei do Inquilinato e art. 569 do Código Civil.
Devido à realidade de que a maioria dos inquilinos não têm condições financeiras de pagar um imóvel que fosse arruinado por um incêndio e pelo fato de muitos edifícios deixarem de realizar o seguro do condomínio, o legislador definiu o dever de todos os imóveis (exceto lotes vagos) serem cobertos por apólices de seguro. A Lei do Inquilinato determina: “Art. 22. O locador é obrigado a: VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contrafogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato“.
EXIGÊNCIA DE PAGAR SEGURO PROTEGE TODOS OS ENVOLVIDOS
A lei, por uma questão lógica, permite que o contrato de locação estipule a obrigação de o inquilino pagar o seguro contra incêndio, bem como o IPTU, pois é ele quem utiliza o imóvel. Cabe a quem ocupa o imóvel preservá-lo e assumir qualquer dano que aconteça com ele, inclusive se decorrer de um arrombamento ou acidente.
A legislação, ao estipular o “seguro complementar”, permite a exigência do seguro na locação, especialmente nas unidades que compõem um condomínio, pois diante da troca de síndicos, por falta de sintonia na transmissão da documentação, se esquece de fazer o seguro obrigatório, que é definido como despesa ordinária no condomínio. É notória a ocorrência de atritos na eleição do síndico e o amadorismo na condução da documentação dos edifícios, fato este explica por que milhares de condomínios deixam de fazer o seguro. Não tem como a imobiliária fiscalizar essa situação. Essa realidade justifica a Lei nº 8.245/91 que prevê, no art. 25, o direito de a imobiliária cobrar do inquilino os encargos, dentre eles, o seguro contra incêndio junto com o aluguel mensal.
QUEM ESCOLHE A CIA. SEGURADORA É O LOCADOR/IMOBILIÁRIA
Por constar na apólice como beneficiário da indenização o proprietário do imóvel, pois o seguro é do seu patrimônio, cabe a este, representado por sua procuradora/imobiliária exigir que a contratação seja feita com corretora e cia. de seguro de sua confiança, pois no caso de sinistro, quem terá que “lutar” para receber a indenização é o locador e não o inquilino.
Seguindo a mesma lógica, o inquilino tem o direito de fazer o seguro de seus móveis, automóvel ou contra furto ou roubo dos seus bens na Cia de Seguro de sua escolha, não podendo o locador opinar. Da mesma forma, o inquilino não pode interferir na escolha da imobiliária ou do locador quanto à corretora de seguro, pois o bem que está sendo segurado não pertence ao inquilino.
Há casos de bancos que oferecem seguro por meio de um gerente, que não é habilitado a comercializar seguros, e quando o sinistro ocorre o locador fica sem a devida assistência de um corretor de seguros de sua confiança, sendo esse um dos motivos de não se aceitar que o inquilino escolha a Cia. Seguradora. A experiência comprova que não se escolhe seguro pelo preço, mas pela confiança e pela capacidade de o corretor de seguros rejeitar as desculpas que algumas cias. seguradoras utilizam para recusar a arcar com os danos. A corretora de seguros que atende uma imobiliária, por ter centenas de apólices, tem mais força e interesse em resolver junto a Cia. Seguradora o sinistro para o locador, ou seja, nesses casos, escolher com base no preço mais barato pode sair muito caro.
A razão das imobiliárias serem exigentes quanto ao seguro decorre do fato de uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais contra uma imobiliária que assumiu que devolveria o imóvel ao locador no mesmo estado que recebeu. Ocorreu que a casa locada sem a garantia de fiança sofreu um incêndio, não tendo o inquilino condições de pagar pelos danos. Diante de tal situação o locador processou a imobiliária que acabou sendo condenada a pagar a indenização por ela não ter exigido do inquilino o pagamento do seguro, ignorando assim que o art. 25 da Lei do Inquilinato a autorizava a condicionar o recebimento do aluguel junto com o valor do seguro.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
