A Lei nº 14.010 que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado, originada do projeto de Lei nº 1.179/2020, foi sancionada pelo Presidente da República no dia 10/06/2020, tendo recebido alguns vetos para evitar qualquer interferência nas regras do despejo nas locações de imóveis, bem como para evitar o aumento dos poderes dos síndicos quanto a restringir o uso das áreas comuns.
Tanto os artigos vetados quanto os mantidos pela Presidência, demonstram respeito aos contratos em geral e a convenção de condomínio, pois garantem a liberdade e autonomia aos condôminos de decidirem sobre as regras aplicáveis às particularidades de cada condomínio.
Assembleias durante a pandemia
A nova lei, no art. 5º, passou a autorizar a realização de assembleia condominial pelo meio virtual até 30/10/20, período em que “a manifestação de vontade de cada condômino, será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”. Não sendo possível a realização das assembleias nestes termos, ficam prorrogados até o final de outubro os mandatos dos síndicos que venceram a partir de 20/03/2020. Essas novidades são positivas, pois evitam o risco do banco criar obstáculo ao síndico, que tiver o mandato expirado, quanto a movimentar a conta do condomínio.
Instrumento escrito pode suprir dificuldade de realizar assembleia
A Lei 14.010, ao prever no art. 5º, Parágrafo único: “A manifestação dos participantes poderá ocorrer por qualquer meio eletrônico indicado pelo administrador, que assegure a identificação do participante e a segurança do voto, e produzirá todos os efeitos legais de uma assinatura presencial”, deixou margem para que o síndico possa obter a aprovação de questões simples por meio de uma enquete ou circular. Dessa forma, poderá a deliberação ser realizada por meio de um instrumento que conste todos os dados da situação e que possibilite o voto por escrito no mesmo documento, de maneira a agilizar a solução de problema que não possa esperar.
É sabido que é impossível para inúmeros edifícios realizar a assembleia virtual em decorrência de alguns condôminos não terem computador ou não conseguirem acessar a internet, situação esse que resultaria em nulidade. Nesses casos, poderá a questão ser resolvida por esse documento escrito, podendo o porteiro colher o voto de porta em porta ou os condôminos votarem na portaria, evitando assim a exclusão que pode decorrer da impossibilidade de alguns condôminos terem acesso ao meio virtual.
Condôminos devem ter bom senso sobre as áreas comuns
Foi vetado o art. 11 que concedia poderes ao síndico para restringir o acesso de moradores às áreas comuns do edifício, inclusive para a realização de festividades e reuniões a fim de evitar aglomerações e o risco de contaminação pelo Covid-19.
Nota-se que este veto coloca o combate ao coronavírus nos condomínios sob responsabilidade dos moradores, que devem ter o bom senso de tomarem os devidos cuidados para evitar a propagação da doença.
É compreensível que a Lei assegure a autonomia dos condôminos para decidirem sobre o acesso ou não às áreas do condomínio, sendo este um assunto a ser deliberado em assembleia e não pelo síndico que às vezes não tem condições técnicas de decidir sozinho situações polêmicas.
Liminar: Não pagou, pode ser despejado desde já
O Projeto de Lei previa em seu art. 9º que não seriam concedidas até 30/10/2020 liminares em seis circunstâncias para desocupação de imóveis urbanos, nas ações de despejo ajuizadas até 20/03/2020, ou seja, mesmo quem estivesse em débito com aluguéis ou encargos seria mantido no imóvel em razão da Pandemia.
Nota-se nas razões do veto promovido pela Presidência que a retirada do art. 9º se deu na interpretação de que a impossibilidade de despejar liminarmente um inadimplente representaria “proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do rendimento de alugueis como forma de complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para sustento próprio.” Diante disso, não houve alteração na Lei do Inquilinato, ficando o locador protegido de posições casuísticas, pois o andamento do processo de despejo é demorado, tendo o inquilino mesmo no caso de concessão de liminar, tempo para resolver sobre a sua mudança, pois é avisado previamente pelo locador de tal pretensão.
A Lei 14.010/ 2020 passa a vigorar a partir da sua publicação que ocorreu em 12/06/20, sendo que os vetos deixaram clara a posição do presidente evitar a intervenção estatal na área privada, o que é positivo por respeitar a segurança jurídica.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
