A pandemia do COVID-19 e seus desdobramentos ocasionaram o aumento da inadimplência em condomínios, pois muitos moradores perderam sua capacidade de pagamento em razão da crise econômica. Porém, a crise não pode ser desculpa para grande parte do volume de inadimplência em muitos condomínios, sendo este, em diversos casos, resultante da ineficiência na gestão e da omissão na cobrança dos débitos que após cinco anos prescrevem.
Crise econômica não justifica falta de atitude
É fato que a crise do coronavírus afetou as finanças de muitas pessoas, o que tende a aumentar caso não sejam retomadas as atividades empresarias que empregam a maior parte da população. Entretanto, há relatos de condomínios que vêm enfrentando a inadimplência de vários condôminos muito antes de março de 2020, quando foi declarada a pandemia pela OMS. Isso indica que a crise não foi a causadora de inúmeras dívidas, as quais estão agora se agravando pelo despreparo de alguns síndicos que ignoram o dever de agir para evitar o agravamento das contas.
Na prática, percebe-se que muitos condôminos não apoiam o síndico para propor a ação de cobrança, sendo que grande parte da inadimplência poderia ser coibida com a contratação de um especialista para redigir a convenção com a inserção de multas e juros mais elevados, além de outros mecanismos que oneram àqueles que não pagam em dia. É comum o síndico ser leigo e não ter conhecimento técnico para exercer as atividades inerentes à sindicância, principalmente em relação à gestão dos recursos do condomínio e quanto a impor o respeito às regras.
O despreparo beneficia o devedor, que se aproveita dos juros e multas ínfimos previstos pela maioria das convenções, bem como o constrangimento do síndico quanto à cobrança dos débitos. Há o estímulo à inadimplência, que se propaga rapidamente e o índice de devedores que antes era de 10%, em alguns casos, já chegou a 50%, forçando o aumento da quota daqueles que são pontuais, pois têm arcar com todos os custos sob pena de ficarem se água e energia elétrica.
O aumento do número de inadimplentes, em muitos casos, não ocorreu por causa da pandemia e sim da omissão do síndico e da assembleia que cultivam uma atitude amadora de desejar evitar a despesa para cobrar. E assim agem sem uma visão profissional, pois o condomínio ao não executar a dívida acaba estimulando o aumento da impontualidade.
Investimento não é custo
Há caso de condôminos que, mesmo identificando a incapacidade técnica do gestor em conduzir os assuntos do condomínio, deixam de procurar um profissional que possa solucionar os problemas. E pior, há aqueles que até buscam um advogado especializado, mas desprestigiam a orientação por acha-la dispendiosa ou trabalhosa. E assim, passados 18 anos do Código Civil que autorizou a elaboração de convenções com juros elevados (há acórdãos que confirmam juros de 10% ao mês) e outros mecanismos para coibir os atos irregulares, constamos a insistência dos construtores e compradores em continuarem copiando modelos ultrapassados de convenções, as quais poderiam ser revisadas logo após a ocupação do condomínio.
O resultado da falta de empenho na redação da convenção é o surgimento de diversas polêmicas no condomínio ou até mesmo prejuízos com a impontualidade que poderia ser evitada. Os condôminos cometem um equívoco ao acharem caro contratar quem possa fazer uma convenção eficaz e ao final gastam muito mais com as cobranças, com os processos judiciais, sem contar os desgastes nas relações. A consolidação dos prejuízos de maneira constante ocorre com a contratação de empresas “Garantidoras” que cobram 8% a mais de toda a receita para controlar os pagamentos, o que resulta no pagamento de treze receitas por ano para o condomínio receber doze, sendo ilógico manter tal despesa por dezenas de anos que onerará inclusive a grande maioria que é pontual.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
