É inacreditável a malícia de algumas construtoras que lançam o empreendimento já pensando em lesar o comprador de unidades, pois se utilizam do instituto da arbitragem para dificultar que as vítimas busquem seus direitos junto ao Poder Judiciário. A arbitragem é uma evolução, sendo que em torno de seis meses ocorre a decisão. Há Câmaras Arbitrais, como a CAMINAS em Belo Horizonte, que prestam um excelente serviço por valor que gira em torno de um décimo do que é cobrado por algumas Câmaras Arbitrais de São Paulo.
Os “Gênios do Mal” do setor de construção civil não se limitam a atuar nos Mensalões e Petrolões, pois têm se valido da possibilidade de inserir no contrato que qualquer conflito que vier a ocorrer será resolvido por arbitragem. A carga emocional que envolve a compra do imóvel e a pressa fazem o comprador deixar de refletir sobre os riscos. Os assessores jurídicos das incorporadoras e construtoras são criativos na elaboração de mecanismos para não devolver o dinheiro dos compradores que resolvem rescindir o negócio em decorrência do descumprimento do prazo de entrega da obra.
Não podemos esquecer daqueles que pagaram por apartamentos e quartos de hotéis de prédios que viraram “esqueletos” abandonados e outros que deveriam ter sido concluídos para a Copa de 2014 e que até hoje estão em obras, como o Hotel Site Savassi, localizado na avenida do Contorno com Getúlio Vargas, dentre outros em Belo Horizonte.
ARBITRAGEM COM CUSTO ABSURDO PARA DESESTIMULAR O COMPRADOR
Nesses contratos de adesão são inseridas cláusulas que determinam que qualquer litígio que envolva o negócio deverá ser resolvido em determinada Câmara de Arbitragem em São Paulo, por meio de três árbitros, detalhe que consiste numa armadilha. Centenas de processos no Brasil veem se arrastando na Justiça Comum durante anos em decorrência da estratégia da construtora lutar para invalidar o processo judicial sob a alegação de que somente determinada Câmara de São Paulo, por meio de três árbitros, é capaz de decidir se o comprador têm direito à devolução dos valores que pagou e que foram desviados pela construtora.
Ao analisar a cláusula que não está destacada no contrato e que por isso fere o Código de Defesa do Consumidor, o comprador constata que terá que viajar para outra cidade, tendo que arcar com as passagens aéreas e hotéis para seu advogado e para quem precisar comparecer às audiências, além dos honorários advocatícios e do custo da própria arbitragem. Mas, a surpresa ocorre no momento que descobre que a Câmara Arbitral escolhida pela construtora cobra R$174.625,00 num processo que visa a devolução do seu crédito de R$400 mil, sendo que se fosse julgado por um árbitro na Câmara Mineira de Arbitragem em Belo Horizonte, o custo não chegaria a R$15 mil.
CONSTRUTORA AFRONTA PODER JUDICIÁRIO AO SABOTAR O PROCESSO
Os contratos elaborados pelas construtoras contêm cláusulas engenhosas que até os especialistas têm dificuldade de decifrar. Muitos compradores são surpreendidos com a demora em conseguir a devolução dos valores que pagaram, mesmo diante da construtora paralisar a obra ou ultrapassar anos após a data marcada para a entrega do edifício. Mesmo sendo condenada a devolver ao comprador o que recebeu acrescido de multa rescisória e juros, é comum os sócios da construtora retirarem os bens dos seus nomes para inviabilizar a penhora que poderia garantir o recebimento do credor.
Há inúmeras ações paradas nos Fóruns e nos Tribunais de Justiça, o que faz com que os compradores esperem anos pelo julgamento do agravo ou da apelação da construtora no TJMG e no STJ, que alega que a decisão que a condenou é nula e que o processo só pode ser julgado na Câmara Arbitral escolhida, a dedo, pelo construtor que descumpriu o contrato. Enfim, causa perplexidade a construtora não entregar o que vendeu e alegar em sucessivos recursos que o Poder Judiciário não pode julgar tais processos e exigir que somente após o comprador pagar os R$174.625,00 das custas e honorários dos três árbitros da Câmara que ela escolheu, poderá vir a ter seu direito analisado.
Provavelmente, por estar o Poder Judiciário sobrecarregado, alguns magistrados têm sido induzidos a erro ao decidirem que cabe somente à Câmara Arbitral julgar se essa cláusula leonina é válida, o que acaba punindo a vítima que não terá como pagar a arbitragem.
É afrontoso o lobby de alguns construtores, pois sabem que nenhum comprador tem R$200 mil para pagar por uma arbitragem em outro estado para pleitear o recebimento valores incertos, pois talvez nem encontre bens do devedor para garantir seu crédito. Inúmeros são os compradores que pagaram em torno de R$600 mil em valor atualizado, pelo “investimento coletivo” num quarto do hotel que não vale hoje R$230 mil, pois não pode utilizá-lo pessoalmente ou locá-lo de forma independente, restrições essas que esvaziam o conceito de propriedade previsto no art. 1.228 Código Civil.
Não é lógico um magistrado imaginar que os três árbitros da Câmara localizada em São Paulo, após receberem R$118 mil de honorários, que são depositados logo no início do processo, irão declarar que são incompetentes e que a cláusula arbitral é nula, devendo o processo ser julgado na Justiça Comum mediante novo pagamento de despesas processuais e honorários do advogado. Isso é o mesmo que negar o direito de acesso à Justiça a milhões de cidadãos, pois é evidente a má-fé no uso da arbitragem para impedir que o comprador busque seu direito.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Membro do Ibradim – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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