CONDÔMINOS PODEM EXIGIR EDITAL PARA DELIBERAR SOBRE QUALQUER TEMA
No decorrer de mais de três décadas advogando e atuando como colunista de Direito Imobiliário de jornais, revistas jurídicas e das Rádios Justiça do STF e Itatiaia, tenho verificado com perplexidade o crescimento de casos de síndicos que são condenados por praticarem atos ilegais e até crimes no exercício do mandato. Em alguns casos o síndico, após ser condenado a indenizar pelos danos que causou, teve seu imóvel penhorado e levado a leilão para pagar ao condomínio os prejuízos que causou.
Certamente, os síndicos em geral são sérios, bem-intencionados e por saberem que seu interesse pessoal não se sobrepõe ao coletivo, à lei e à ética, agem em prol da harmonia, de maneira a respeitar o direito ao diálogo e ao direito das pessoas votarem numa reunião. Entretanto, há casos em que o síndico tem interesse em determinado tema e de maneira abusiva impede que esse seja discutido, distorce os fatos e cria situação que impede que os condôminos tenham pleno conhecimento dos detalhes e das informações que podem elucidar o caso e favorecer a aprovação da deliberação que não o agrada. Tal postura é ilegal e desleal com os condôminos que o elegeram por pensarem ser o mesmo honesto e íntegro, condições essas básicas para quem se candidata a representar dezenas de pessoas.
OMISSÃO DE MUITOS FAVORECE ATOS DESRESPEITOSOS DO SÍNDICO
Inúmeros são os condomínios onde a maioria dos seus coproprietários evita se envolver na condução e fiscalização da administração ou então aceitam participar dos Conselhos Fiscal ou Consultivo, sem perceber que poderão responder por prejuízos causados pelo síndico, caso não o denuncie ao vê-lo praticar atos irregulares, pois a inércia ou omissão gera também responsabilidade. Ninguém é obrigado a se candidatar para assumir a função de síndico, mas aquele que aceita tem o dever de agir com retidão, boa-fé, devendo ser acessível a todas as pessoas que tenham interesse no condomínio, evitando assim o agravamento dos problemas.
Há pessoas que permanecem na função de síndico pelo fato de nenhum condômino desejar assumir a sindicância e diante dessa omissão ou desinteresse da maioria dos coproprietários são reeleitas sucessivamente. O resultado em alguns casos é o surgimento de verdadeiros ditadores, que afrontam os condôminos até que algum desses o processe (civil, requerendo indenização, e criminalmente) para que o síndico abusado entenda que existem leis a serem cumpridas. Diante dos seus atos abusivos cabe somente ao síndico arcar com as despesas desses processos, não tendo o condomínio que assumir qualquer despesa que decorre da omissão ou de excesso de mandato.x’
ATA DEVE SER REDIGIDA DE IMEDIATO E ALTERA-LA CONFIGURA CRIME
O síndico tem o dever de atender as justas reivindicações, não podendo se recusar a fazer o edital com os tópicos que são solicitados pelos condôminos, que devem ser reproduzidos de maneira a não deixar dúvidas sobre o que será votado. Deverá a administração realizar a assembleia de forma a garantir que todos registrem na ata seus argumentos ou ponderação na hora, ou seja, imediatamente de forma a evitar qualquer alteração posterior. Caso altere o que foi dito ou distorça a ata, o presidente, o secretário e o sindico podem responder pelo crime de falsidade ideológica previsto no art. 299 do Código Penal, sendo as gravações realizadas pelos celulares a prova mais utilizada para fundamentar a condenação nesse tipo de crime que muitos cometem achando que não serão punidos.
SÍNDICO – DEVER DE RECEBER COMUNICADO E DAR PROTOCOLO
Não pode o síndico se recusar a inserir no edital os temas que são solicitados pelos condôminos, tendo este o dever de assinar o protocolo dos pedidos que são dirigidos ao condomínio. Consiste má-fé e acarreta o dever do síndico indenizar – com base nos artigos 186, 187, 422 e 929 CC – o ato dele criar obstáculo para que o tema que não lhe interessa seja analisado pela assembleia ou distorcê-lo na redação do edital, bem como sonegar informações de maneira que o assunto não seja compreendido pela coletividade.
Esse artigo foi publicado no jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Membro do IBRADIM- Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
