É comum as pessoas realizarem reformas em residem, seja em casa, apartamento ou nas lojas ou salas onde trabalham, com o objetivo de melhorar ou ampliar a sua utilização, bem como modernizá-lo. Ocorre que, há casos que essas obras são realizadas na divisa do imóvel vizinho, gerando problemas no muro, como infiltrações e abalos. Quando essas reformas são executadas nos edifícios, os cuidados devem ser redobrados, por se tratarem as unidades interligadas.
Quanto aos apartamentos novos e em especial, os vendidos na planta, ocorrem problemas em decorrência dos compradores receberem orientações parciais da construtora ou do corretor de imóveis sobre as melhorias que podem ser realizadas, como o fechamento das varandas, coberturas ou das áreas privativas. Executar tais obras pode ser complicado, pois geralmente a construtora esgota o limite de área a ser construída, chamado de potencial construtivo, pois assim consegue vender mais unidades, obtendo maior lucratividade naquele terreno.
Em geral, o comprador desconhece os obstáculos que poderá enfrentar ao desejar ampliar parte da sua unidade, por deixar de analisar juridicamente a convenção do condomínio, além dos incômodos que poderá ocasionar. Como exemplo citamos o proprietário do apartamento térreo que resolve ampliar sua área coberta ao instalar um telhado rente à parede do edifício gerando insegurança para o apartamento do primeiro andar ao facilitar a entrada de um invasor. Há ainda outras irregularidades, como o apartamento térreo instalar uma churrasqueira com chaminé que prejudicará alguns moradores que passam a ter que manter as janelas fechadas por não suportar o odor e a fumaça.
Alteração da fachada pode efetivamente não existir
É proibido ao condômino alterar a fachada do edifício sem autorização da coletividade condominial, pois se cada um realizar uma obra da forma individual, o visual ficará desfigurado resultando na desvalorização das unidades diante de uma aparência estranha.
Porém, há modificações, como o fechamento de coberturas com telhados ou alvenaria, que podem ser imperceptíveis, sequer sendo classificadas como alteração de fachada. Há caso de comprador que combina com a construtora que logo que tiver a posse do apartamento de cobertura, realizará alguma obra na área externa, em sintonia com o calculista e o arquiteto que projetou o edifício para manter o padrão estético original e o mesmo acabamento. Dessa forma, quem nunca conheceu o edifício originalmente, dificilmente saberá se houve ou não alteração da fachada, por essa integrar o visual do prédio, mantendo a harmonia desejada.
Caso a alteração pretendida pelo proprietário prejudique a harmonia da fachada do edifício, deverá ser obtida a prévia autorização do condomínio, por escrito.
Construtora deve ajudar
Lamentavelmente, por não investirem em assessoria jurídica especializada, muitas construtoras insistem em elaborar convenções genéricas, copiadas de projetos anteriores e diferentes, quando deveriam adequar esse documento à realidade de cada edifício que constroem, pois assim, haveria maior segurança sobre o direito de cada um.
No que se refere à fachada do edifício, já que a construtora sabe sobre as melhorias que podem ser realizadas pelos compradores, nada impede que ela já faça constar na convenção a autorização para tal construção. Evitaria, assim, desgastes do seu cliente que não precisará convencer outros condôminos sobre a viabilidade do seu projeto.
Prefeitura permite a regularização
Há proprietário de apartamento que contrata orientação técnica e jurídica prévia, para viabilizar o acréscimo de área da sua unidade sem gerar conflitos com os demais coproprietários. Conduzir esse processo é uma arte, sendo importante analisar vários pontos para evitar problemas com os vizinhos. A outorga onerosa, concedida pela prefeitura municipal mediante pagamento pode ser uma boa alternativa. Dessa maneira, o proprietário da cobertura ou do apartamento com área privativa poderá realizar a obra de maneira legal, sem riscos, obtendo a valorização adequada.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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