Diante da pandemia do Covid-19 que motivou o fechamento de hotéis tradicionais, compradores que adquiriram apart-hotéis e, em especial, o engodo das unidades hoteleiras lançadas em 2010 por construtoras que prometeram que essas gerariam grande rentabilidade a partir da Copa do Mundo de 2014, estão aflitos com o agravamento dos prejuízos. Basta vermos que demorará anos o retorno das viagens e dos eventos que movimentavam o setor de hotelaria, sendo que antes da pandemia já existia ociosidade diante do aumento de oferta decorrente dos hotéis lançados nos últimos dez anos.
Vários compradores foram iludidos com a ideia de que seriam donos de um quarto no hotel, como acontece na prática com os apart-hotéis que permitem o proprietário utilizá-lo pessoalmente ou locá-lo diretamente à terceiros.
Após nossos alertas publicados em 2011, de que aquele que comprou unidade hoteleira não é proprietário – pois pelos contratos e convenção esse é proibido de usar ou locar – somente em 2013 a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) confirmou que tal venda não é de propriedade. A CVM ao verificar a “novidade” que iludiu milhares de pessoas, definiu que essa transação consiste num investimento coletivo, ou seja, o comprador se tornou um mero “sócio observador” de um negócio que pode dar lucro ou prejuízo, não tendo nenhuma autoridade, já que nem pode retirar a unidade sob a gestão do hoteleiro/bandeira e nem mesmo morar.
Desde 2014 há diversos hotéis inacabados e outros terminando, mas sem perspectiva de funcionar, pois terão ainda que pagar multas milionárias para a Prefeitura de Belo Horizonte, por causa da construtora não ter concluído a obra até fev/2014, pois essa foi a obrigação assumida para construir além do potencial construtivo original, até o limite de 5 vezes a área do terreno.
NEGÓCIO QUE GERA PREJUÍZO UM ATRÁS DO OUTRO
O atraso de mais de seis anos, além de frustrar quem pagou em média R$350 mil, gerará novos prejuízos com os boletos que serão enviados para os “donos” pagarem aos funcionários de alto nível da Bandeira Hoteleira que será contratada para abrir as portas, caso essas venham mesmo a abrir. Poucos compradores dessas unidades hoteleiras perceberam que o risco do negócio é assumido somente por eles, pois a construtora fatura ao vender a “preço de ouro” pequenos quartos, não tendo que cumprir as promessas de lucratividade. Já a Bandeira Hoteleira tem garantida sua remuneração com a taxa de condomínio que é paga obrigatoriamente pelos “donos” dos quartos. E a incerteza continua: será que o Município de Belo Horizonte concederá Alvará de Funcionamento sem antes receber a multa da construtora?
Ficou evidente o péssimo negócio, pois o valor que foi pago por uma unidade na época, corrigido pela inflação, resulta em mais de R$600 mil. Somado ao que já poderia ter ganho, caso o hotel funcionasse desde a Copa de 2014, o prejuízo médio supera R$1 milhão. O problema é que até as unidades de hotéis ou apart-hotéis em plena operação, se encontram à venda há tempos, por valores que não atingem 35% do valor pago. Há ainda a malícia de algumas construtoras terem inserido a arbitragem no contrato para dificultar o comprador receber seu crédito por meio da ação de indenização.
Há construtora como a Paranasa/Maio Incorporadora que escolheu com precisão uma Câmara de Arbitragem de São Paulo que cobra mais de R$160.000,00 para julgar um processo de rescisão dos prédios que ela não entregou, sendo o comprador forçado a procurar a Justiça para receber o dinheiro que lhe pertence. Essas empresas dizem que os juízes e desembargadores não podem julgar esses processos, mas apenas os árbitros que cobram uma fortuna.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA PODE SER MEIO DE PRÁTICA CRIMINOSA
Um caso que ensinou o mercado imobiliário a desconfiar de algumas construtoras, foi publicado em 25/01/18, no site do TJMG, sob o título: “TJMG Aplica Medidas Cautelares a Empresários”. Trata-se de um processo criminal (nº 0913141-93.2016.8.13.0024) inédito. Os magistrados deram ampla divulgação para precaver as pessoas a terem cautela antes de assinarem contratos.
No julgamento realizado pelo TJMG, no dia 26/08/20, contra a Incorporadora Maio e a Construtora Paranasa, a 12ª Câmara Cível, sabiamente rejeitou o argumento dessas rés que insistem em dizer que o Poder Judiciário é incompetente para julgar tais processos e que esses só deveriam ser julgados por meio de três árbitros que custam mais de R$160 mil. Isso demonstra a falta de limites dessas empresas que afrontam até os magistrados com manobras para ficarem com o dinheiro que não lhes pertence.
Esse artigo foi publicado no jornal HOJE EM DIA
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Membro do Ibradim – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
