Em problema limitado entre dois condôminos síndico não interfere
Problemas, qualquer pessoa tem e algumas não se dispõem a enfrenta-los, dando margem que eles venham a se agravar e gerar até a perda de um direito em decorrência da prescrição. A situação se torna mais complexa quando o problema surge num edifício onde moramos ou trabalhamos, pois nesses locais esperamos ter paz e satisfação.
Na prática, o que se constata são as pessoas ficando aflitas quando enfrentam um conflito com seu vizinho, pois temos como objetivo morar num local que nos dê aconchego, segurança, no qual nossos filhos e familiares possam frequentar sem preocupação ou receio de cruzar com algum desafeto.
INÉRCIA CONSOLIDA O PREJUÍZO
É comum vermos a pessoa que teve seu terreno invadido, seu carro que estava estacionado danificado numa batida ou que não consegue receber uma dívida há anos, ao procurar um advogado, dizer: “não quero ter atrito, só quero meu direito”. Há também aquela que, após não ser atendida em diversos pedidos, contratar um advogado e questionar: “Tenho mesmo que entrar com um processo? Não quero problema”. Muitas pessoas nutrem uma esperança que o causador do dano mudará de posição num passe de mágica, apesar deste já ter dado vários sinais que não respeita a vítima.
É incrível, pois a vítima se coloca como se fosse culpada e assim, ao não fazer nada, simplesmente perde a propriedade por meio da usucapião; não consegue provar que o motorista que bateu tem culpa por ter deixado de tomar alguma providência ou diante do longo período sem entrar com a ação de cobrança, perde a condição receber judicialmente seu crédito em decorrência da prescrição. É comum se arrependem depois de passar muito tempo, sendo comum o agravamento do prejuízo. Entretanto, “o direito não socorre aos que dormem”.
SÍNDICO SÓ DEVE ATUAR EM QUESTÕES DA COLETIVIDADE
Vários são os problemas que perduram por muitos anos nos edifícios, pois a pessoa prejudicada, em prol da boa convivência, acaba sofrendo com o crescimento da sua indignação diante do vizinho que age de forma desrespeitosa por longos períodos. Gera desgaste e aborrecimento ver o teto do seu apartamento com infiltração e o mofo aumentando pelo recusa do vizinho consertar o encanamento, perder o sono com o arrastar dos móveis e com o barulho das crianças que brincar até de madrugada ou ao ter dificuldade de estacionar seu carro por causa do vizinho que invade parte de sua vaga na garagem do prédio.
O fato é que quando o choque de interesses acontece entre os moradores de um edifício, aumenta a dificuldade das pessoas se expressarem adequadamente. Por receio de ser mal recebido, para não criar uma situação chata ou de ter algum atrito onde reside, muitas vezes, a pessoa prejudicada deixa de reclamar com o responsável pelo problema. Essa inércia pode inclusive criar atritos entre os seus familiares que ficam revoltados com a falta de solução, sendo que alguns optam por mudar do edifício.
É comum o morador recorrer ao síndico – por comodismo, por medo de enfrentar pessoalmente quem causa um incômodo ou para evitar assumir custos com um advogado ou perito – para que este solucione a situação delicada. É mais fácil transferir o problema para o representante do condomínio e este por falta de experiência deixa de exigir que a reclamação seja por escrito e bem detalhada para que possa analisar. Em alguns casos o síndico, por ser prestativo e bem-intencionado acaba assumindo uma posição lhe causa problemas, mas que poderia evitar se tivesse uma assessoria jurídica.
O síndico não é porta-voz e nem empregado pessoal ou advogado contratado para resolver o problema que só atinge determinada pessoa, a qual tem o direito de agir ou de ficar inerte e assumir as consequências.
EJUDICADO CONTRATAR O ADVOGADO
Ocorre que quando o atrito se limita a dois ou três vizinhos, entre seus apartamentos ou divisas destes, cabe ao prejudicado resolver diretamente com o causador do dano o problema, pois esse não afeta a coletividade. Cabe a quem tem prejuízo exigir do causador a devida reparação ou que se esse se abstenha de praticar o ato danoso, cabendo a ele contratar o perito ou advogado para tomar as providências. Consiste numa malícia, além de ilegalidade, o que se julga prejudicado criar uma situação para os demais condôminos arcarem com despesas de um problema pessoal, que não lhes dizem respeito.
O dever do síndico se limita a cuidar dos assuntos gerais da administração, em especial, os problemas que afetam às áreas comuns, que sejam realmente de uso efetivo de todos ou que gerem transtornos e prejuízos para a coletividade, nos termos do art. 1.348 do Código Civil. Como exemplo, podemos citar: a infiltração que atinge a portaria ou a garagem, os defeitos no revestimento da fachada, o telhado ou os equipamentos comuns.
Não é função do síndico e nem do condomínio cuidar dos interesses alheios ou de problemas entre dois moradores, como barulho ou infiltração de um apartamento para outro, fofoca, ofensas, brigas entre pessoas ou invasão da vaga de garagem ou de área afeta a apenas outra unidade, dentre outros.
Esse artigo foi publicado no jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
