Construtores de edifícios comerciais de grande porte tornam o empreendimento mais atraente ao oferecerem vagas de garagem para os clientes das empresas que se instalarão nas salas, andares corridos e lojas, já que essa possibilidade agrega valor aos serviços prestados, pela comodidade que oferecem aos clientes que poderão estacionar no edifício, o que diminui o tempo gasto com deslocamento e aumenta a segurança individual. Para os usuários dos serviços dessas empresas e os respectivos donos, só existem ganhos. Porém, falhas na concepção de edifícios com vagas rotativas podem comprometer a utilização da garagem e a exploração do estacionamento privado como um negócio, caso as vagas de garagem autônomas tenham que arcar com um valor exagerado de quota de condomínio. O caso se torna mais grave quando a torre é formada por apartamentos, especialmente se a construtora e o corretor de imóveis não avisaram aos compradores dessas moradias negociadas na planta, que na garagem dezenas de vagas abertas a estranhos, ou seja, rotativa, fato esse que aumentar o risco com o maior fluxo de pessoas.
Projetos concebidos sem analisar a disposição das vagas e o impacto do rateio de despesas para os seus proprietários podem criar situações de desequilíbrio em benefício das salas e lojas e em prejuízo das referidas vagas, a ponto dessas se tornarem inviáveis para locação devido ao elevado valor de quota de condomínio que se assemelha ao preço dos aluguéis de vagas em outros estacionamentos. Há casos da divisão do rateio pela fração ideal simplesmente tornar o estacionamento inviável por ter que arcar com valores absurdos que só beneficiam as salas e lojas. É ignorado que o fato das vagas extras existirem geram benefícios para as empresas que ocupam as salas e lojas que passam a oferecer maior conforto e segurança para os clientes que passam a ir de automóvel para fazer negócios no edifício.
DONO DO TERRENO TEM BENEFÍCIO EXAGERADO
Há situações em que o dono de terreno, ao permuta-lo por algumas lojas da edificação, obtém benefício que gera enriquecimento sem causa, pois prevê na convenção que as lojas, por exemplo, não pagarão qualquer custo do condomínio, o que implica o aumento das despesas mensais das demais unidades do prédio que ficam sobrecarregadas com despesas que deveriam ser compartilhadas com as lojas. Certamente, as lojas, apesar de terem a entrada e a água independente, têm que arcar com algumas despesas como a reforma do passeio, da fachada e do telhado do prédio, seguro contra incêndio, projeto do AVBC e outras que venham a lhe beneficiar diretamente.
Quota de condomínio deve ser calculada de forma honesta e racional
Quando as vagas são autônomas, e não acessórias, e participam do rateio de despesas, a boa-fé exige que elas contribuam apenas para as despesas que geram ou que lhe beneficiam. Caso sejam oneradas com taxa de condomínio que se assemelha ao valor de um aluguel ficará inviabiliza a implantação do estacionamento rotativo diante desse elevado custo, sendo ilógico essas serem tratadas como se fossem salas ou lojas.
CORRIGIR A FORMA DE RATEIO DEVE EVITAR DEMANDA JUDICIAL
A falta de orientação jurídica e o costume de copiar convenção de modelos ultrapassados, que não preveem custos para o controle diferenciado entre o horista e o proprietário de unidade, tem gerado conflitos e prejuízos. O arquiteto deve analisar a planta assistido por um advogado especializado na área imobiliária com vista nas questões que envolvem o rateio de despesas a fim de evitar pagamentos injustos, desproporcionais, pois a lei proíbe situações que gerem o enriquecimento sem causa de alguns condomínios.
Projetar os locais das vagas rotativas sem refletir sobre locação ou exploração dessas unidades tem ocasionado conflitos que exigem a revisão da convenção por meio de uma assessoria jurídica que analise o ponto de vista de cada parte e sugira uma ajuste com base na lógica matemática conforme a utilização/benefício disponível para cada usuário.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
