A maioria dos edifícios são recebidos pelos compradores que deixam de exigir documentos essenciais para a manutenção do empreendimento. Consiste dever da construtora entregar os apartamentos, lojas e salas em condições de serem ocupados com segurança, o que implica em executar o Projeto de Incêndio e obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro), que constata que o edifício possui as condições e os equipamentos que reduzem as situações de pânico e facilitam a evacuação dos ocupantes no caso de incêndio.
Aproveitando-se do síndico e dos condôminos que não são assessorados juridicamente, muitas construtoras têm economizado ao transferir para os compradores os custos do Projeto de Incêndio e do AVCB que podem atingir valores elevados. Há ainda, construtora que transfere para os compradores várias despesas que decorrem de vícios de construção, como a reparação de muros e paredes, refazimento de rampas de garagem e de pisos mal dimensionados, dentre outros defeitos que não deveriam existir.
Há condomínios arcando com valores astronômicos para realizar obras para obter o AVCB e para fazer reparos que são da obrigação da construtora, pois essa tem o dever de entregar o edifício legalizado e em perfeito estado. O fato é que a construtora, de forma habilidosa, protela a execução do que lhe cabe para gerar a prescrição e assim coloca os moradores em risco. Não se importa com o risco de um incêndio no edifício e da probabilidade de a Cia. Seguradora alegar que não pagará nenhuma indenização por falta o AVCB.
Assim, vemos milhares de condomínios pagarem todo ano o seguro contra incêndio à toa, pois nenhuma companhia de seguros avisa que é fundamental que o edifício possua o AVCB e que por sua ausência poderá negar a indenização. Essa situação absurda foi comprovada pela Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, que enviou ofício para as maiores seguradoras do Brasil solicitando esclarecimentos, tendo essas respondido por escrito e de forma unânime que entendem que diante da falta do AVCB podem recusar a pagar a indenização.
Essa irregularidade não aconteceria se os compradores fossem unidos e exigissem da construtora todos os projetos (em especial o cálculo estrutural, hidráulico, elétrico e de incêndio) do edifício, bem como o AVCB, logo que recebessem o prédio.
Diante da maioria dos municípios de Minas Gerais, entre eles Belo Horizonte, conceder a Certidão de Baixa de Construção (mais conhecida como Habite-se) à construtora sem exigir que o edifício tenha o AVBC, cria-se um risco desconhecido até o momento que ocorre um incêndio.
Há diversos casos de edifícios que não conseguem obter o AVCB por existir falhas construtivas e irregularidades que para serem corrigidas, exigem alto investimento, além da compra de equipamentos, mas o construtor conta com a falta de conhecimento dos adquirentes para economizar.
Centenas de edifícios têm sido multados em valores expressivos diante da falta do AVCB, sendo que a Lei Estadual permite que o Corpo de Bombeiros interdite o edifício caso não seja regularizado. Vários condomínios têm sido obrigados a gastar entre R$100.000,00 a R$500.000,00 para fazer o projeto, as adaptações e instalar os equipamentos para que obter o AVCB, despesa essa que seria evitada se tivesse acionado a construtora com celeridade, dentro do prazo de garantia.
Havendo falhas e vícios de construção, cabe ao condomínio agir com rapidez, antes que o prazo de garantia vença ou ocorra um sinistro. Não deve o síndico ou os conselheiros ficaram constrangidos em exigir que o construtor cumpra seus deveres, sendo fundamental formalizar tudo por escrito. Muitas vezes, o síndico, por ser bondoso, acaba sendo taxado de omisso ou acusado injustamente de proteger o construtor, correndo o risco de responder pessoalmente pelos danos que surgirem com base numa suposta negligência. Por isso, o síndico tem o direito de contratar advogado para tomar as providências de maneira profissional, evitando assim ser responsabilizado, pois cabe somente ao construtor cumprir a lei.
Belo Horizonte 11 dezembro 2020
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
