Milhares de imóveis têm se tornado uma preocupação para os herdeiros em decorrência do falta de documentação regular, pois acabam ficando sem condições de serem negociados, sendo comum não poderem ser incluídos no inventário do pai ou da mãe que preferiu deixar para depois formalização da compra perante o Ofício de Registro de Imóveis.
Causa estranheza as pessoas ignorarem que o imóvel pode vir a perder mais de 35% do valor de mercado por falhas na documentação que impeçam sua negociação futura. Logicamente, há quem compre um imóvel sem o devido registro da escritura na matrícula, mas ao vender apenas a posse poderá vir a conseguir nem a metade do valor de mercado. O comprador terá que contratar um advogado para propor a ação de usucapião ou efetivar outros procedimentos que têm elevado custo para obter a segurança que decorre da obtenção do registro em seu nome. Esses processos que envolvem a regularização da propriedade são complexos, sendo comum custarem até 30% do valor do bem, além de serem demorados, mas apesar disso vale a pena diante dos benefícios de tornar-se um imóvel negociável, que evitará riscos para quem compra-lo, vende-lo ou herda-lo.
COMPRAR IMÓVEL REQUER ANÁLISE DE VÁRIOS PONTOS
Diante do elevado preço de um imóvel o correto é o comprador verificar cuidadosamente sua documentação, além do cadastro e possíveis processos contra o vendedor. Cada caso exige determinados cuidados, conforme o tipo do imóvel, se o vendedor é pessoa natural ou jurídica. Essas pesquisas são melhor executadas por meio de uma assessoria jurídica especializada, trabalho esse que não se confunde com o do corretor de imóveis, pois este tem como foco promover o negócio, ou seja, bem diferente do advogado que age para estudar da situação e avaliar os riscos para proteger a parte que o contratou.
A falta de cuidado explica o enorme volume de pessoas que se arrepende por ter comprado terrenos em loteamentos clandestinos ou que foram enganadas para pagar mais caro por um lote num condomínio fechado, sendo que depois descobrem que se tratava de um simples loteamento, sem qualquer regulamentação que desse sustentação à cobrança da taxa associativa que mantém os serviços de portaria e segurança de um condomínio fechado.
COBERTURA IRREGULAR VALE MENOS
Inúmeros são os casos de compradores que somente anos depois descobrem que o apartamento de cobertura não é realmente uma cobertura, mas apenas um apartamento-tipo que invadiu o terraço do edifício. Há ainda apartamentos térreos com obras irregulares que exigem custos elevados para serem regularizadas.
FINANCIAMENTO BANCÁRIO E O RISCO DE PERDER O IMÓVEL
Em alguns casos, somente quando o fiscal ou engenheiro do banco comparece para avaliar a casa, a loja ou o galpão para que o financiamento imobiliário seja aprovado é que o comprador descobre a inexistência da Certidão de Baixa de Construção/Habite-se, o que acarreta a recusa do agente financeiro em fazer o financiamento.
São milhares os casos de compradores que, após assinarem o Contrato de Promessa de Compra e Venda e pagarem o valor do imóvel, são surpreendidos com a impossibilidade de fazer a escritura e registrá-la no Ofício de Registro de Imóveis. O maior erro é deixar as pendências sem resolver, pois arriscam perder o imóvel em decorrência de uma execução judicial contra o vendedor, que ainda figura como proprietário. O problema é que, com o passar dos anos, a situação se agrava, especialmente quando o vendedor e seus herdeiros falecem e a ação de usucapião, que tem alto custo, passa a ser a melhor solução para regularizar a propriedade.
CONFLITOS ENTRE HERDEIROS POR DIFICULDADE DE VENDER
Inúmeras são os conflitos familiares provenientes de um imóvel que deixa de fazer parte do inventário por falta de registro regular, pois o comprador só pensou na posse. Essa pendência na matrícula no cartório cria um conflito para filhos, noras e genros, que ficam impedidos de vender o imóvel para dividir o dinheiro.
Estas são apenas algumas das razões dos milhares de processos judiciais que discutem posse, rescisão e indenizações de negócios que poderiam ser tranquilos mediante a prévia regularização do imóvel.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
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