Diante do aumento do IGP-M/FGV, que acumulou a variação de 24,52%, no período de dez/19 a nov/20, há inquilino cometendo o equívoco de consignar em juízo um valor com base em índice menor, acreditando ser direito seu modificar o contrato assinado na locação do imóvel. Contudo, os índices de correção oscilam, mas os contratos e a lei não, pois a certeza do que serão cumpridos é a base da segurança jurídica que possibilita a realização dos negócios. Uma vez escolhido o índice, esse deverá vigorar, seja quando está abaixo, seja quando está acima dos demais. Por casuísmo ou oportunismo não se pode ignorar que o IGP-M é consagrado como “índice dos aluguéis,” por ser o mais utilizado no setor locatício e nas tarifas públicas. Ele também oscila bastante, pois o IGP-M no fechamento recente de alguns anos teve variações negativas em 2017 de – 0,52%, e em 2014 de apenas 3,69%, enquanto o IPCA subiu 2,95% em 2017 e, no ano de 2014, 6,41%.
A história confirma que os índices variam com o passar dos anos, em movimentos cíclicos. Quando a variação anual do IGP-M é negativa e faz o preço cair diante da deflação é a vez de beneficiar o inquilino, tendo o locador que aceitar o valor do aluguel abaixo do que seria se tivesse aplicado o IPCA, como ocorreu em 2014 e 2017, pois nesse anos este índice superou o IGP-M.
O CONTRATADO É LEGAL, PREVALECE A SEGURANÇA JURÍDICA
Em 2020, seguindo a alta do IGP-M, teve também elevação expressiva o IGP/FGV que no período anual dez/19 a nov/20 acumulou 24,28%. Entretanto, por respeito ao compromisso firmado que decorre da liberdade e autonomia da vontade, o inquilino não pode escolher por conveniência, sem previsão no contrato, que seja aplicado os Índices de Preços ao Consumidor, como o IPC, INPC e IPCA por terem subido em torno de 5% ao ano.
Certamente nos milhares de contratos que têm como indexador o INPC, ao ser aplicada a sua variação dos últimos doze meses, de 5,20% sobre o aluguel de dezembro, estando esse defasado, o inquilino não aceitaria de forma espontânea que esse subisse 24,52% pelo IGP-M para evitar o prejuízo do locador. O inquilino faria valer o INPC que foi contratado, pois assim diz a lei. Da mesma maneira, tem o locador o direito ao exigir o IGP-M se assim estabelece ou permite o contrato como opção de índice de reajuste do aluguel, não havendo lei que preveja um agir diferente.
O QUE DEFINE O VALOR DO ALUGUEL É A LEI DA OFERTA E PROCURA
Ninguém tem o poder de controlar os índices, sendo os contratantes mero expectadores das variáveis econômicas. No Brasil, não existe um índice específico que apure a variação dos aluguéis, os quais são definidos pela média dos valores pedidos pelos imóveis vazios, conforme a “Lei da Oferta e da Procura” que tem variáveis diferentes nos imóveis residenciais em relação aos comerciais. Interessa ao locador ter seu imóvel ocupado, e caso peça valor acima do normal, este acaba ficando vazio, arcando com o IPTU e os custos de manutenção.
Não tem fundamento o inquilino solicitar não aplicação do IGP-M pelo simples fato do índice ser bem maior que outros no presente momento, caso o valor resultante de sua aplicação seja um aluguel que esteja na faixa do valor de mercado. O justo é o locador receber o preço que obteria se fizesse uma nova locação, devendo ser levando em conta que o valor permanece o mesmo durante doze meses, tendo assim uma queda gradual que favorece o inquilino no decorrer desse tempo.
LEI DO PLANO REAL AUTORIZA QUALQUER ÍNDICE OFICIAL
A Lei do Plano Real foi taxativa e isenta ao tratar a locação como os demais contratos em geral, cabendo ao inquilino e ao locador definirem os índices que reajustarão o contrato a cada 12 meses. Definido um índice dentre os vários possíveis, o locador tem o direito de aplicá-lo integralmente, bem como o inquilino tem o direito à mesma regra prevista no contrato, pois este é elaborado bilateralmente.
Somente após três anos de locação, aplicando-se o índice integral, é possível a revisão conforme a Lei 8.245/91, art. 19: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Consiste ameaça irracional o inquilino afirmar que irá pagar em juízo, ou seja, consignar valor abaixo do que resulta da aplicação anual do IGP-M, sendo também ilegal o locador impor o reajuste maior que aquele decorrente do índice contratado sem a previa anuência do inquilino.
Todavia, a qualquer tempo, ambas as partes podem fazer acordo ou, quando possível, a revisão trienal de maneira a eliminar o valor desequilibrado. Na falta de acordo, o mais sensato é desocupar o imóvel, pois a aventura jurídica do inquilino recusar a aplicação do índice contratado poderá resultar no seu despejo por falta de pagamento, com o desgaste para os fiadores que poderão ter seus nomes negativados em termos cadastrais, além dos elevados custos do processo temerário.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
