Loteadoras que vendem lotes como se fossem um “Condomínio Fechado”, e as associações criadas de maneira irregular para administrar esses Loteamentos Fechados, sofreram uma grande derrota no dia 18/12/20. O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu ser inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação realizada por essas associações daqueles que não se associaram ou que não tenham tal obrigação registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Publicamos, desde 2004, artigos na coluna de Direito Imobiliário do Jornal O Tempo e na revista jurídica Boletim do Direito Imobiliário, além de termos realizado palestras institucionais alertando sobre a necessidade dos proprietários de lotes e loteadoras elaborarem documentação adequada, para que não tivessem problemas no recebimento das contribuições daqueles que desconheciam a associação e acreditavam tratar-se de um condomínio fechado.
AMADORISMO TEM PREJUDICADO A BOA IDEIA DO CONDOMÍNIO FECHADO
Várias empresas loteadoras seguiram essas orientações, investiram na contratação de especialista para elaborar a documentação para que o loteamento fechado funcionasse e venderam empreendimentos bem estruturados, com estrutura jurídica adequada para justificar o preço mais elevado dos lotes que fazem parte de um Condomínio Fechado ou de um Loteamento Fechado.
Todavia, outras loteadoras insistiram em continuar iludindo os compradores ao simplesmente instalar uma portaria na entrada do loteamento para dar a impressão de que estava tudo bem regulamentado, ignorando o risco de se tornar inviável obter o pagamento das taxas associativas, pois preferiram economizar na elaboração da documentação de forma profissional. Contaram com a sorte, com o costume dos compradores não avaliarem o que está realmente registrado no cartório de registro de imóveis. O que previmos aconteceu! O STJ e agora o STF tiveram o mesmo entendimento quanto a quem não assinou a termo de associação.
JULGAMENTO DEMOROU ANOS PARA APRIMORAR O ENTENDIMENTO
O assunto é tão complexo que o Recurso Extraordinário nº 695911, começou a ser analisado em 2012, e somente passados oito anos, o Supremo Tribunal Federal decidiu no mesmo sentido que os Ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já tinham se posicionado em março de 2015. Só que, diante do entrada em vigor da Lei nº 13.465 em 2017, o Supremo Tribunal Federal abordou no seu julgamento essa nova lei, em especial, os seus artigos que trataram do “Condomínio de Lotes” (art. 1.358-A Código Civil) e da questão do rateio de despesas previsto no art. 36-A da Lei 6.766/73, cabendo somente aos seus titulares cotizarem os custos do loteamento fechado conforme documento que os vincula formalmente.
Entendeu ser irregular cobrar taxa de quem não é associado no caso de loteamento ou de quem não faça parte de um condomínio devidamente constituído por meio de uma convenção registrada nas matrículas individuais dos imóveis. O STF fixou a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
A decisão do STF de 18/12/20 consagrou a liberdade constitucional do Direito de Associação, e confirmou a posição do STJ que definiu em 2015:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.
Portanto, quem agiu de maneira precária, cobrando taxas de quem não assinou o documento que o associava, corre o risco de ter maior dificuldade em receber daqueles que estão insatisfeitos com a condução do Loteamento Fechado, que é administrado pelo presidente a associação que tem seu estatuto registrado no Ofício de Registro de Títulos e Documentos ou no Ofício de Registro de Pessoas Jurídicas, sendo este, muitas vezes, denominado erroneamente de Condomínio Fechado. Para que exista o Condomínio Fechado, deve haver a convenção devidamente registrada e vinculada nas matrículas dos imóveis junto ao Ofício de Registro de Imóveis, o que se tornou menos complicado a partir de 2017, com a Lei nº 13.465, em razão da criação da figura jurídica “Condomínio de Lotes” prevista no art. 1.358-A do Código Civil.
Entretanto, os loteadores ou os proprietários de imóveis que elaboraram a documentação corretamente, conforme orientações e alertas que fizemos no decorrer dos últimos 15 anos e criaram associação de forma criteriosa, continuarão podendo cobrar as taxas e assim manter a valorização do imóvel por terem a segurança jurídica necessária para custear os serviços.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Advogado Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
