A convocação de uma assembleia condominial é essencial para a validade da deliberação, sendo que o art. 1.354 do Código Civil estabelece que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Porém, muitas convenções impõem regras de convocação, como o envio de cartas, que exigem do síndico informações que a maioria não possui, pois habitualmente os proprietários que não moram no prédio deixam de fornecer o seu endereço ao representante do condomínio, o que pode comprometer a realização das assembleias.
A forma de convocação da assembleia deve obedecer a convenção do condomínio, sendo importante sua atualização para evitar exigências inviáveis, como a convocação por publicação em jornal de grande circulação, envio de cartas registradas e os constantes erros relativos aos quóruns, pois a maioria é copiada de modelos ultrapassados. Há convenções que criam regras nesse sentido, que oneram o condomínio ou fragilizam as deliberações, na hipótese de o síndico realizar a convocação de maneira diferente da prevista na convenção.
Convocação deve ser realizada de maneira a facilitar o comparecimento
A convocação deve ser simples e eficaz, devendo ser evitado o uso do WhatsApp, pois por não ter respaldo legal, tal procedimento, acarreta a nulidade da reunião. É evidente que dificilmente todos os condôminos confirmam que receberam tal comunicação, a qual pode ser realizada informalmente, apenas como reforço.
Para facilitar o conhecimento sobre a assembleia, independente do que constar na convenção, deve o síndico fixar o edital nos elevadores, na portaria, na entrada da garagem, ou seja, divulgar o máximo possível a reunião que deve ser realizada num dia e horário que favoreça o comparecimento do maior número de condôminos. Convocar a assembleia numa sexta-feira ou final de semana num prédio onde muitos se ausentam nesses dias ou num horário comercial quanto se trata de edifício residencial consiste evidente má-fé quando a intenção do síndico é reduzir o número de participantes.
Convocações por carta e os dados dos proprietários
Consiste num fator complicador a exigência de carta para convocar o condômino que não reside ou trabalha no edifício. Muitos proprietários são apenas investidores, sendo os ocupantes desses imóveis inquilinos, que não podem receber a convocação como se condôminos fossem. Isso evidencia a importância de os síndicos terem um cadastro de proprietários atualizado, para que possam enviar o edital de convocação e assegurar a deliberação da assembleia.
Lamentavelmente, há novos proprietários de unidades que sequer se apresentam ao síndico, tendo este contato apenas que o morador/inquilino. Entretanto, a falta de contato entre o condomínio e o condômino é prejudicial, pois caso o inquilino esteja inadimplente com a quota condominial ou crie uma situação que possa comprometer o patrimônio do locador, o síndico não terá como avisá-lo diretamente.
Imobiliária deve fornecer dados ao síndico
A imobiliária deve prestar um serviço em prol do seu cliente, que é o locador/condômino, sendo ilógico se recusar a fornecer o nome completo, telefone e endereço deste proprietário ao síndico do condomínio, que atua em defesa dos interesses dos condôminos, o que inclui o referido locador.
Deixar de fornecer os dados ao síndico pode inviabilizar a convocação do condômino representado pela imobiliária, de modo que uma matéria de seu interesse enquanto proprietário, pode deixar de ser aprovada, causando-lhe até prejuízos.
Síndico, conheça os moradores
Cabe ao síndico conhecer as pessoas que residem no condomínio e saber quem são elas em relação ao imóvel: inquilino, comodatário, filho do proprietário? Essas informações evitam confusões, pois o síndico deve saber quem convocar, notificar ou a quem aplicar uma multa, dependendo do caso. Pode o síndico solicitar o registro imobiliário das unidades do condomínio para atualizar o cadastro e, no caso de recusa, busca o referido documento no Ofício de Registro de Imóveis para evitar dúvidas sobre quem seja o realmente proprietário, apto a votar e a participar da assembleia. Um ato legítimo e correto praticado contra a pessoa errada será inútil e por isso todos devem colaborar com o síndico e a administração fornecendo seus dados.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
