Em Belo Horizonte, quando um promissário comprador de qualquer imóvel, inclusive quando se trata de unidade na planta a transfere para outra pessoa, por meio do contrato de cessão de direito, e este a revende para o 3º adquirente, o Fisco não cobra o ITBI das duas cessões de direito ocorridas, bem como em outras modalidades de “contrato de gaveta”. Entretanto, em vários municípios, inclusive São Paulo, é exigido esse imposto por cada contrato de cessão de direitos, sendo que os belorizontinos não têm esse custo nesse tipo de transação desde 2008, pois a Secretaria da Fazenda da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) é mais criteriosa e sábia.
A cobrança do ITBI sem que houvesse a efetiva transmissão da propriedade é que foi objeto da decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) nº 1294969, que confirmou que somente com o registro da escritura ou documento similar na matrícula no Ofício de Registro de Imóveis, ocorre o fato gerador do imposto, sendo o momento correto para exigir o pagamento do ITBI do comprador. Assim, o STF ratificou o posicionamento reiterado do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Estaduais. O STF fixou a seguinte tese de repercussão geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Tal julgamento reacendeu a polêmica inócua decorrente dos municípios exigirem o pagamento do ITBI como pré-condição para o Ofício de Notas lavrar a escritura de compra e venda. O fato é que essa questão se mostra desimportante, pois para ter segurança todo comprador deve registrar a escritura, e assim, pagará o ITBI de qualquer forma. Se o pagamento é realizado pouco antes da escritura ser lavrada, qual seria o prejuízo? Nenhum, tendo em vista que o ITBI seria pago obrigatoriamente no momento que fosse solicitado o registro da escritura, fato esse que ocorre num prazo de 15 dias.
PREFEITURA DE BH FUNDAMENTA A EXIGÊNCIA DE ANTECIPAÇÃO
A Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) fundamenta a exigência do pagamento antecipado no §7º do art. 150 da Constituição da República, que prevê: “A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento do imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido”. Assim, a PBH exige o ITBI logo que o pretendente solicita ao Notário a lavratura da escritura, o que está previsto no § 1º do artigo 2º, conjugado com o artigo 9º, ambos da Lei Municipal nº 5.492/1988.
TODA COMPRA DEVE SER REGISTRADA PARA TER SEGURANÇA
Deixar de registrar a escritura pública ou outra título de aquisição de propriedade na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis é irracional, pois ao permanecer o vendedor como proprietário na matrícula do cartório, o bem poderá ser penhorado em decorrência de uma execução judicial de dívida, movida por um credor do vendedor. O comprador poderá ter que arcar com elevado custo de uma defesa judicial (Embargos de Terceiros), para não perder seu imóvel no leilão que será requerido pelo credor após a penhora, havendo ainda o perigo de ocorrer a venda em duplicidade do mesmo.
Vindo a falecer o vendedor, o comprador terá dificuldade em fazer a escritura, perdendo ainda a validade da procuração por instrumento público, caso essa tenha sido outorgada pelo vendedor. Diante do falecimento do vendedor, gerará o risco do transtorno dos herdeiros incluírem o imóvel no inventário como se pertencesse a eles, por desconhecerem o contrato particular de compra e venda. Ao final, um imóvel com documentação irregular fica praticamente fora do mercado, dificultando sua negociação, gerando uma desvalorização em torno de 35%, ou seja, é barato pagar o ITBI (3%) e as despesas dos dois cartórios frente aos possíveis prejuízos e dos transtornos.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH/MG
