Vários condomínios que perderam o direito de exigir da construtora a reparação dos vícios de construção em decorrência da prescrição, por não agirem dentro do prazo de garantia de cinco anos, estão agora tendo que arcar com todos os consertos decorrentes de infiltrações decorrentes das fachadas, lajes, telhados e instalações hidráulicas, além de terem que indenizar os ocupantes das salas, lojas ou apartamentos. Esses danos têm aumentado, em especial, com desplacamento dos revestimentos (cerâmica, mármores, granitos) das fachadas de edifícios residenciais, bem como comerciais. Diante disso, proprietários, bem como os inquilinos, estão exigindo a indenização pelos danos causados nas paredes, tetos, luminárias, pisos, mobiliário, equipamentos, bem como os lucros cessantes ou o valor que gastarão para mudarem de imóvel no decorrer da execução da reforma que será paga pelo condomínio.
Sabedores que a maioria dos brasileiros evita exigir seus direitos junto ao Poder Judiciário, os construtores habilmente inserem nos contratos de compra e venda normas que visam reduzir o prazo de garantia de cinco anos, que conforme o art. 618 do Código Civil é irredutível. Entretanto, a boa-fé e a ingenuidade dos compradores têm levado muitos a abrirem mão de seu direito, tendo as construtoras criado o “Manual do Comprador” para justamente enganar o condomínio e os compradores, ao estabelecerem procedimentos absurdos de manutenção, os quais são impossíveis de serem realizados. Diante dessa manobra, diversos defeitos do edifício, que decorrem de falha de mão de obra ou de materiais fora das normas da ABNT, deixam de ser consertados pela construtora, a qual alega que a culpa é do comprador. Há construtora, bem orientada por seu advogado, que se utiliza da parceira com a Administradora de Condomínio indicada por ela ou conta com o apoio de algum comprador que é parceiro do construtor para tumultuar os procedimentos que são necessários para que o condomínio exija os consertos da construtora dentro do prazo legal.
Conforme o art. 1.348 do Código Civil, o condomínio tem o dever de tomar providências a fim de solucionar, junto à construtora, os vícios de construção. No entanto, muitas vezes o condomínio deixa de contratar assessoria jurídica e ao ficar inerte acaba atraindo para si a responsabilidade de arcar com os danos. Ao preferir “economizar” com a não contratação de um advogado especializado, o qual orientará os pontos que deverão ser apreciados pelo perito engenheiro, acaba perdendo o direito de requerer a reparação dos danos. A lastimável atitude dos coproprietários e do síndico de “deixar para depois” ou tentar se esquivar de sua responsabilidade de agir, ao dizer que “isso não cabe a mim” ou “é dever da construtora realizar os reparos”. O resultado é que esse amadorismo acaba gerando lucro para a construtora, pois essa fica feliz ao ver o prazo prescricional transcorrer e assim economiza em alguns casos mais de R$2 milhões em edificações de grande porte.
Diante disso, os inquilinos das as salas, andares, lojas e apartamentos alugados, com base no Código Civil e na Lei do Inquilinato, podem acionar judicialmente o condomínio para exigir a reparação dos danos, bem como rescindir o contrato de locação sem pagar multa ao locador, caso os defeitos inviabilizem o uso do imóvel e seu conserto venha a demorar mais de 30 dias. Por outro lado, o locador ao perder a locação e ter prejuízos por causa do condomínio, poderá vir a acionar este também em busca de indenização, conforme o caso.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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