Não existe lei e nem norma convencional que garanta o sigilo sobre quem não paga a quota de condomínio. Todos os condôminos têm o direito de saber o nome, qual o apartamento, loja ou sala que está inadimplente, bem como os períodos e valores que deixaram de ser quitados referentes as quotas ordinárias, extraordinárias e acordos judiciais. Dessa forma, é dever do síndico informar, no início da assembleia, quem está inadimplente, pois nos termos do artigo 1.335 do Código Civil, tal situação o impede o condômino de participar e votar nas deliberações da reunião.
O inadimplente, por ser condômino, poderá ficar no recinto, pois como coproprietário tem direito de acessar as áreas comuns do condomínio, mas não pode dizer nada, por ser vedada a sua participação para evitar que venha influenciar a votação. Caso o inadimplente venha a insistir em se manifestar, poderão os condôminos convidá-lo para se retirar diante do seu desrespeito à lei, o que configurará intenção de tumultuar já que a sua presença é permitida somente se permanecer calado.
CONDÔMINOS TÊM O DIREITO DE SABER QUEM ESTÁ LHES PREJUDICANDO
Consiste falta de conhecimento jurídico o síndico alegar que o devedor seria exposto injustamente caso os demais condôminos saibam sobre quem deve, pois este não pode se recusar a prestar contas, o que implica em dizer quem deve ao condomínio. O que é injusto são os pontuais, que cumprem com seus compromissos terem que pagar a dívida de outros sem saber quem está causando o aumento da quota de condomínio. Para que seja possível quitar as contas de luz, água, folha dos empregados e demais obrigações que não podem atrasar, o “rombo” é rateado pelos demais, pois nenhum edifício funciona sem esses serviços.
Defendemos a elegância e a consideração quanto ao trato com qualquer condômino ou morador, inclusive se esse estiver em dificuldade financeira. Qualquer pessoa pode, em algum momento, ficar doente ou perder a capacidade de pagamento, mas isso não autoriza que o síndico ou a administradora omita aos condôminos adimplentes, os dados de quem deve ao condomínio. O que a lei veda é expor a constrangimento o devedor a terceiros, ou seja, a quem não faz parte do condomínio, não podendo os dados do inadimplente ser colocado no quadro de avisos ou em local aberto ao público.
Não há como a assembleia aprovar a contratação de advogado e as custas processuais para cobrar a dívida por meio de execução, se as pessoas não sabem os dados da dívida e do devedor, até mesmo para avaliar os custos da cobrança. Somente sabendo o montante da dívida, as datas para evitar a prescrição e a pessoa que deve para verificar se pode pagar ou se não o faz por picardia, se torna possível apurar se o valor dos honorários advocatícios e custas judiciais são viáveis em determinado momento.
PAGAR DÍVIDA DE CONDOMÍNIO NÃO GERA DIREITO A DESCONTO
Há casos que o devedor solicita desconto para quitar a dívida que acumulou, sendo inviável atender essa solicitação, pois os valores cobrados decorrem de despesas de manutenção e conservação já quitadas. Todos os moradores usufruíram e tiveram os serviços disponibilizados igualmente, independentemente de estarem ocupando ou não a unidade ou de serem pontuais ou inadimplentes.
Portanto, não podemos confundir o pagamento dessa dívida como se fosse a compra de um produto numa loja, pois a quota de condomínio não embute lucro, não tem margem para desconto, sendo que ao pagar ocorre apenas o ressarcimento ao condomínio por despesas que este já quitou.
Cabe ao síndico agir com celeridade para cobrar a dívida, pois sua inércia poderá causar revolta nos condôminos que são pontuais, estimular o aumento da impontualidade e ao final acarretar prejuízo com a prescrição, que ocorre após cinco anos. Modernizar a convenção, mediante uma redação técnica e jurídica de com normas que combatam a inadimplência, tem dado bom resultado diante da redução da quota de condomínio, o que acaba facilitando a venda e a locação das unidades.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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