Interessante como muitos condôminos que defendem ser correto dividir despesas de conservação e manutenção pela fração ideal nos edifícios residenciais compostos de apartamentos tipo e cobertura ou de prédios de salas e com lojas no térreo, utilizam como principal argumento que a “lei prevê” e ignoram que, essa mesma lei, dá aos condôminos, a possibilidade de estabelecerem outro critério. Contudo, essa revisão depende de senso de justiça e honestidade. Isso porque, simples cálculos matemáticos demonstram que cobrar a mais de quem gasta igual aos demais fere a lógica, o que torna o rateio de despesa pela fração ideal, injusto e abusivo. Em qualquer negócio todos concordam que o honesto é pagar exatamente pelo que se consome, e no caso de um edifício, pelo que está à disposição nas áreas comuns.
Basta verificarmos as perícias judiciais, nas quais os engenheiros e experts analisam esses condomínios e confirmam que os custos do rateio das despesas decorrem do uso e conservação das áreas comuns (porteiros, faxina, escadas, energia elétrica, elevadores, áreas de lazer) que são utilizadas igualmente por todas as unidades, mesmo que de tamanhos diferentes nos edifícios residenciais. Essa realidade está clara na decisão do Recurso Especial nº 541.317 do Superior Tribunal de Justiça, que confirmou ser correto o rateio igualitário numa ação que o condomínio pleiteava que a cobertura pagasse o dobro.
MATEMÁTICA E A LÓGICA COMPROVAM OS ABUSOS
Como as perícias que se baseiam em fatos concretos, vemos injustiças cometidas contra lojas localizadas no térreo que pagam por despesas que só beneficiam as salas ou os apartamentos que compõem edifício que utiliza de elevadores e porteiros. Ao cobrar de uma loja valor que a mesma não gera ou de uma cobertura 50 a 150% a mais (conforme a fração ideal) por serviços que estão à disposição de todos igualmente, esse valor abusivo configura enriquecimento sem causa que beneficia as unidades menores. A fração ideal utilizada para dividir o rateio nesses casos fere cinco artigos do Código Civil, em especial, o artigo 884.
Ninguém de boa-fé pode defender a ideia de que uma pessoa deve pagar a mais por um serviço que não utiliza em maior proporção que seus vizinhos. O critério estabelecido pela 4.591/64, no seu art. 12, se destina a custear o que é gasto na construção de edifícios negociados na planta, que de tanto ser colocado nas convenções copiadas sem qualquer reflexão, que trataram a “taxa” de condomínio como se fosse um imposto, acabou sendo reproduzido no inciso I, do artigo 1.336 do Código Civil. Todavia, ao reproduzir essa redação que gera confusão, foi reiterado que a utilização da fração ideal não é absoluta, estando sujeita às particularidades do caso concreto e aos princípios constitucionais da isonomia, razoabilidade e proporcionalidade, pois estipula: “salvo disposição em contrário”.
Um dos princípios que busca sustentar um rateio igualitário, é justamente o que se extrai do artigo 884 do CC, que trata do enriquecimento sem causa. A ele, se soma o artigo 422 do CC, que trata da Boa-fé. A fração ideal só é viável quando as unidades são de tamanhos iguais, como se verifica na maioria dos edifícios e por esse motivo é amplamente utilizada sem causar qualquer problema. O inciso I, do art. 1.336 do CC não revogou a matemática, o bom senso, a razoabilidade e nem a honestidade. Portanto, não se sobrepõe à boa-fé (art. 422), não autoriza o enriquecimento sem causa (art. 884) e nem permite a lesão (art. 157) em razão do desconhecimento técnico da função da fração ideal nas construções em condomínio.
LEI X JUSTIÇA – Necessidade de refletir para entender
Muitas vezes o que está previsto em lei, é injusto. A discriminação racial era legal, prevista em leis, até relativamente pouco tempo em diversos países, felizmente tais leis foram extintas. As mulheres, no mundo todo sofreram muito até terem seus direitos reconhecidos para poder votar, estudar, receber herança ou trabalhar. Há países em que são proibidas de sair sozinhas; podem ser surradas a vara caso exponham um calcanhar que seja. Na Arábia Saudita, somente a partir de 2015 as mulheres passaram a poder votar, tendo obtido o direito de dirigir automóveis apenas após 24/06/18.
Nesses países, essas restrições são legais, mas as pessoas sensatas consideram uma barbaridade totalmente injusta e errada. Esses exemplos deveriam ser expostos nas assembleias de condomínio nas quais vários condôminos insistem em cobrar a mais da cobertura ou do apartamento térreo, sem conseguir explicar o porquê, com base na Lei 4.591 de 1964. Seria interessante refletirem que até 1962, as mulheres eram proibidas de exercer profissão fora de casa, pois com base no art. 242, VII, do Código Civil/1916, só podiam trabalhar fora com a expressa autorização do marido.
CONSTRUTORAS EVOLUÍRAM, NÃO ESTIPULAM A FRAÇÃO IDEAL
O que vemos desde 1964 são inúmeros condomínios confundindo quota de condomínio com imposto (IPTU e ITBI), pois este que é cobrado com base no valor de venda do imóvel, sendo que o rateio das áreas comuns com limpeza, porteiros e o dia a dia não tem qualquer relação com o valor da cobertura em relação aos demais apartamentos. Devido a isso, a cada dia constata-se as construtoras deixando de utilizar a fração ideal para dividir o rateio nos edifícios com coberturas, apartamentos e lojas no térreo, pois passaram a dominar o assunto ao estabelecer o rateio igualitário, tese essa que defendo há 26 anos nos processos judiciais em que atuamos em favor do que entendemos ser o justo.
A lei não proíbe a cobrança com base na fração ideal, mas nos casos citados, esse critério se mostra imoral, e justamente por isso, quem o defende rejeita a realização de perícia, pois a matemática e a lógica provam a injustiça. Não é necessário ser um jurista ou matemático para se ter bom senso. Mas, os vizinhos dos apartamentos tipo, sendo maioria, no afã de manter sua taxa de condomínio menor, para continuar a punir quem adquiriu uma unidade maior, simplesmente colocaram a “culpa na Lei”, como se fosse criada para levar vantagem ou criar cobranças sem lógica. Lamentavelmente muitos não entendem que, o direito pode estar na lei, contra a lei e além da lei.
Belo Horizonte, de 26 de abril de 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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